Kiracının ödemediği aylık kiralar biriktiğinde, kiraya verenin toplam alacağını yalnızca ana parayla değil, her ay için ayrı ayrı işleyen faizle birlikte hesaplaması gerekir. Aşağıdaki araç, ödenmeyen kira dönemlerini ve vade tarihlerini esas alarak toplam kira alacağını ve gecikme faizini hesaplar. Güncel faiz oranları araçta otomatik uygulanır; sonucu ihtarname veya icra takibi öncesi ön kontrol olarak kullanabilirsiniz.
Kira alacağı hesaplama aracı nasıl kullanılır?
Araç, ödenmeyen her kira dönemini ayrı ayrı ele alır ve her birinin vade tarihinden hesaplama tarihine kadar işleyen faizi hesaplar. Böylece toplam alacak, yalnızca biriken kira tutarı olarak değil, faiziyle birlikte görülebilir. Doğru sonuç için alanları şu sırayla doldurmanız önerilir:
- Aylık kira bedeli: Kira sözleşmesinde yazan veya son kira artışından sonra geçerli olan aylık tutarı girin. Yıl içinde kira artışı yapıldıysa, artış öncesi ve sonrası dönemleri ayrı tutarlarla eklemeniz gerekir.
- Ödeme günü: Sözleşmede kiranın her ayın hangi gününe kadar ödeneceği yazıyorsa bu günü seçin. Sözleşmede gün belirtilmemişse, kira kural olarak her ayın sonunda ödenir; aracın varsayılan ayarını buna göre kontrol edin.
- Ödenmeyen dönemler: Kiranın ödenmediği ayları işaretleyin. Kısmi ödeme yapılan aylarda yalnızca ödenmeyen kısmı girin.
- Faiz türü: Sözleşmede ayrı bir gecikme faizi kararlaştırılmamışsa yasal faizi seçin. Her iki taraf da tacir ve kira ticari işletmeyle ilgiliyse ticari faiz seçeneğini değerlendirin. Güncel oranlar araçta otomatik uygulanır.
- Hesaplama tarihi: İhtarname, icra takibi veya dava tarihi gibi faizin hesaplanacağı son günü girin.
Bu bilgilerin kaynağı kira sözleşmesi, banka hesap dökümleri ve ödeme dekontlarıdır. Kiranın elden ödendiği dönemler varsa, kiracıdan alınan makbuzlar veya yazışmalar da dikkate alınmalıdır. Kira bedelinin banka aracılığıyla ödenmesi, hangi ayın ödenip hangisinin ödenmediğinin ispatını kolaylaştırır.
Kira alacağının hukuki dayanağı
Kira sözleşmesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Kiracının temel borcu, kira bedelini sözleşmede veya yerel âdette belirtilen zamanda ödemektir. Kira bedelinin ödeneceği gün sözleşmede kararlaştırılmışsa bu gün belirli vade niteliğindedir; kiracı, ayrıca ihtar gerekmeksizin o günün geçmesiyle temerrüde düşer.
Temerrüde düşen borçlu, para borçlarında temerrüt faizi ödemekle yükümlüdür. Taraflar faiz oranını kararlaştırmamışsa, 3095 sayılı Kanuni Faiz ve Temerrüt Faizine İlişkin Kanun’a göre belirlenen yasal faiz uygulanır. Yasal faiz oranı 01.06.2024 tarihinden itibaren yıllık %24’tür; sonraki değişiklikler araçta otomatik uygulanır. Ticari işlerde ise temerrüt faizi olarak avans faizi oranı gündeme gelir; bu oran 20.12.2025 tarihinden itibaren yıllık %39,75’tir.
Yazılı ve sözlü kira sözleşmesi farkı
Kira sözleşmesi geçerlilik bakımından belirli bir şekle bağlı değildir; sözlü olarak kurulan kira ilişkisi de hukuken geçerlidir. Ancak kira bedelinin miktarı, ödeme günü ve ödenmeyen dönemlerin ispatı yazılı sözleşmede çok daha kolaydır. Yazılı sözleşmeye dayanmayan kira alacaklarında, kira bedelini gösteren banka kayıtları, yazışmalar ve tanık beyanları önem kazanır. İcra takibinde de kiracının sözleşmeyi veya kira miktarını inkâr etmesi hâlinde sürecin nasıl ilerleyeceği, sözleşmenin yazılı olup olmamasına göre değişir.
Kira alacağı ve gecikme faizi nasıl hesaplanır?
Faiz her kira dönemi için ayrı hesaplanır: Dönem faizi = Ödenmeyen kira × Yıllık faiz oranı × Gecikilen gün ÷ 365. Gecikilen gün, o ayın ödeme gününden hesaplama tarihine kadar geçen gün sayısıdır. Toplam alacak ise ödenmeyen kiraların toplamı + her döneme ait faizlerin toplamı olarak bulunur.
Faiz oranı hesaplama dönemi içinde değişmişse, her alt dönem için o tarihte geçerli oran kullanılır. Kiracı borcun bir kısmını ödemişse, Türk Borçlar Kanunu’na göre kısmi ödeme alacaklının rızası olmadan önce anaparaya mahsup edilemez; kural olarak önce işlemiş faiz ve giderlere mahsup edilir. Bu kural, uzun süreli borçlarda toplam alacağı belirgin şekilde etkileyebilir.
Örnek kira alacağı hesaplamaları
Senaryo 1: Konut kirası, üç aylık borç ve yasal faiz
Kira bedeli aylık 15.000,00 TL olan ve her ayın 5’inde ödenmesi gereken bir konut kirasında, Ocak, Şubat ve Mart 2026 kiraları ödenmemiş olsun. Hesaplama tarihi 05.04.2026 ve yasal faiz oranı yıllık %24 kabul edilmiştir. Rakamlar yalnızca örnek amaçlıdır.
| Dönem | Vade | Gecikilen gün | Kira | Faiz (%24) |
|---|---|---|---|---|
| Ocak 2026 | 05.01.2026 | 90 | 15.000,00 TL | 887,67 TL |
| Şubat 2026 | 05.02.2026 | 59 | 15.000,00 TL | 581,92 TL |
| Mart 2026 | 05.03.2026 | 31 | 15.000,00 TL | 305,75 TL |
| Toplam | 45.000,00 TL | 1.775,34 TL |
Bu örnekte toplam alacak 45.000,00 + 1.775,34 = 46.775,34 TL’dir. Görüldüğü gibi her ay için faiz farklı gün sayısı üzerinden işler; tek bir başlangıç tarihi seçilerek yapılan hesap, alacağı olduğundan fazla veya eksik gösterebilir.
Senaryo 2: Tacirler arasında işyeri kirası ve avans faizi
Her ikisi de tacir olan taraflar arasında, ticari işletmeye ilişkin bir işyeri kirası aylık 40.000,00 TL olsun ve her ayın 1’inde ödensin. Ocak-Haziran 2026 dönemindeki altı aylık kira ödenmemiş ve hesap 01.07.2026 tarihine göre yapılmış olsun. Avans faizi oranının dönem boyunca %39,75 olarak kaldığı yalnızca örnek için varsayılmıştır.
Bu durumda ana para 6 × 40.000,00 = 240.000,00 TL’dir. Ocak kirası için 181 günlük faiz 7.884,66 TL, Haziran kirası için 30 günlük faiz 1.306,85 TL olur. Altı dönemin toplam faizi 27.661,65 TL, toplam alacak ise 267.661,65 TL’dir.
Senaryo 3: Dava açılması hâlinde harç
Senaryo 1’deki 45.000,00 TL ana para için alacak davası açıldığında nispi karar ve ilam harcı binde 68,31 oranıyla 3.073,95 TL olarak hesaplanır; dava açılırken bunun dörtte biri olan 768,49 TL peşin alınır. Başvuru harcı ve diğer giderler ayrıca eklenir. Ayrıntılı hesap için dava harcı hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Hesaplamaya dahil edilebilecek diğer kalemler
Kira sözleşmesinde kiracıya ait olduğu kararlaştırılan yan giderler, örneğin aidat veya ortak alan giderleri, kiraya veren tarafından ödenmişse bu tutarlar da ayrı bir alacak kalemi olarak değerlendirilebilir. Ancak yan giderlerin kira bedeli gibi her ay sabit olmaması nedeniyle bu kalemlerin ödeme belgeleriyle ayrı ayrı gösterilmesi gerekir. Sözleşmede kararlaştırılmış bir cezai şart varsa, bunun kira alacağıyla birlikte istenip istenemeyeceği ve miktarı ayrıca incelenmelidir. Araç, temel olarak kira bedeli ve faizini hesaplar; ek kalemler sonuca elle eklenmelidir.
Kiracının temerrüdü ve tahliye ilişkisi
Kira alacağı yalnızca bir para alacağı değildir; belirli koşullarda kira sözleşmesinin sona ermesine de yol açabilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, kiracıya en az otuz gün süre vererek bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirebilir. Süre içinde ödeme yapılmazsa fesih ve tahliye yolu açılır.
Ayrıca kiracı bir kira yılı içinde kira bedelini ödemeyerek iki haklı ihtara sebep olmuşsa, kiraya veren kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir. Bu sebepte ihtarların kira yılı içinde ve haklı olarak yapılmış olması önemlidir; ödeme gününden önce gönderilen ihtar haklı sayılmayabilir.
Zamanaşımı, arabuluculuk ve icra yolu
- Kira bedellerine ilişkin alacaklar, Türk Borçlar Kanunu’na göre kural olarak beş yıllık zamanaşımına tabidir. Her kira döneminin zamanaşımı, o dönemin muaccel olduğu tarihten itibaren ayrı işler.
- Kira ilişkisinden doğan alacak davalarında, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.
- Kira alacağı için arabuluculuğa gerek olmadan doğrudan ilamsız icra takibi başlatılabilir; takip, tahliye talebi de içerecek şekilde yapılabilir.
- Kiracı ödeme emrine itiraz ederse, itirazın kaldırılması için icra mahkemesine başvurulabilir ya da genel mahkemede itirazın iptali yoluna gidilebilir.
- Kira sözleşmesi sona ermişse, kiracının verdiği güvence bedeli alacakla birlikte değerlendirilmelidir; güvence bedelinin akıbeti kanunda ayrıca düzenlenmiştir.
İhtarname ve icra takibine hazırlık
Kira alacağının tahsili için atılacak adımların sırası, hem hukuki sonuçlar hem de giderler bakımından önemlidir. Uygulamada izlenen genel sıra şöyledir:
- Ödenmeyen dönemleri ve tutarları banka kayıtlarıyla karşılaştırarak kesinleştirin.
- Araçla her dönemin faizini hesaplayın ve toplam alacağı belirleyin.
- Tahliye de amaçlanıyorsa, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz günlük süre içeren yazılı ihtar gönderin veya bu süreyi içeren icra takibi yolunu değerlendirin.
- Yalnızca alacak tahsili amaçlanıyorsa ilamsız icra takibini ya da arabuluculuk sonrası alacak davasını seçin.
- Ödeme emrinin tebliğinden sonra itiraz süresini ve kiracının ödeme yapıp yapmadığını takip edin.
Kefilin sorumluluğu
Kira sözleşmesinde kefil bulunuyorsa, alacağın kefilden de istenmesi mümkün olabilir. Ancak kefaletin geçerliliği için Türk Borçlar Kanunu’nda yazılı şekil, kefilin sorumlu olacağı azami miktarın ve kefalet tarihinin kefilin el yazısıyla belirtilmesi gibi şartlar aranır. Evli kefiller bakımından kanunda öngörülen hâllerde eşin yazılı rızası da gerekir. Bu şartları taşımayan kefalet geçersiz sayılabileceğinden, kefile yönelik takipten önce sözleşme dikkatle incelenmelidir.
Sık yapılan hatalar ve dikkat edilecek noktalar
- Tüm kiralar için tek bir faiz başlangıç tarihi kullanmak; her dönemin faizi kendi vadesinden işler.
- Kira artışından sonraki dönemleri eski kira bedeliyle hesaplamak veya yasal sınırı aşan artışı alacağa eklemek. Artışın kontrolü için kira artış hesaplama aracı kullanılabilir.
- Tacir olmayan taraflar arasındaki konut kirasında ticari faiz uygulamak.
- Kısmi ödemeleri önce anaparaya mahsup ederek faizi eksik hesaplamak.
- Ödeme gününden önce ihtar gönderip bu ihtara tahliye sonucu bağlamak.
- Kiracının ödediği stopajı veya aidat gibi yan giderleri kira alacağıyla karıştırmak. İşyeri kiralarında stopaj hesabı için kira stopajı hesaplama aracına bakılabilir.
Eryaman, Etimesgut ve Ankara’da kira alacağı takibi
Eryaman, Elvankent ve Etimesgut’taki konut ve işyerlerine ilişkin kira alacağı takipleri ile kira davaları, genellikle Ankara Batı Adliyesi’ndeki icra daireleri ve sulh hukuk mahkemelerinde yürütülür. Yetkili icra dairesi; sözleşmedeki yetki kaydına, kiracının yerleşim yerine ve kanunda öngörülen diğer yerlere göre belirlenir. Eryaman’daki bir daire için başlatılan takip, kiracı başka bir şehre taşınmışsa farklı bir icra dairesinde de yürütülebilir.
Takipten veya arabuluculuk başvurusundan önce kira sözleşmesi, banka dekontları, ihtarname ve tebliğ belgeleri, varsa kefil bilgileri bir dosyada toplanmalıdır. Takip talebinde ana para, faiz başlangıç tarihleri ve faiz türünün dönem dönem gösterilmesi, olası hesap itirazlarını azaltır. Kira ve tahliye uyuşmazlıklarına ilişkin genel bilgi için tahliye hukuku sayfasını, Eryaman’daki büro bilgileri için iletişim sayfasını inceleyebilirsiniz.
Bu sayfadaki hesaplama aracı ve açıklamalar genel bilgilendirme amaçlıdır; sonuçlar girilen verilere ve varsayımlara dayanır. Somut olayın özelliklerine, belgelere ve güncel mevzuata göre gerçek tutar ve uygulanacak usul farklılık gösterebilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Ödenmeyen kiraya hangi faiz uygulanır?
Sözleşmede ayrı bir gecikme faizi kararlaştırılmamışsa, ödenmeyen kira bedellerine kural olarak yasal faiz uygulanır. Yasal faiz 01.06.2024 tarihinden itibaren yıllık %24’tür. Kiracı ve kiraya verenin her ikisi de tacir olup kira ticari işletmeyle ilgiliyse ticari faiz, yani avans faizi gündeme gelebilir. Faiz, her kira döneminin ödeme gününden itibaren ayrı ayrı işler.
Kira alacağı kaç yılda zamanaşımına uğrar?
Kira bedellerine ilişkin alacaklar, Türk Borçlar Kanunu’na göre kural olarak beş yıllık zamanaşımına tabidir. Süre, her kira döneminin muaccel olduğu tarihten itibaren ayrı işler. Bu nedenle beş yıldan daha eski kira dönemleri bakımından zamanaşımı itirazıyla karşılaşılabilir. Zamanaşımı mahkemece kendiliğinden dikkate alınmaz; borçlunun bu yönde savunma yapması gerekir. Takip ve dava gibi işlemler zamanaşımını keser.
Kira alacağı için icra takibi mi açılmalı, dava mı?
Kira alacağı için doğrudan ilamsız icra takibi başlatılabilir ve takibe tahliye talebi de eklenebilir. Dava yoluna gidilecekse, kira ilişkisinden doğan alacak davalarında önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Hangi yolun uygun olduğu; sözleşmenin yazılı olup olmamasına, kiracının borca itiraz ihtimaline ve tahliye talebinin bulunup bulunmamasına göre değişir. Takip ile dava arasında giderler ve süreler de farklıdır.
Kiracı kirayı ödemezse ne zaman tahliye istenebilir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, kiracıya en az otuz gün süre vererek ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceğini yazılı olarak bildirebilir. Süre içinde ödeme yapılmazsa tahliye istenebilir. Ayrıca bir kira yılı içinde iki haklı ihtara sebep olunması da ayrı bir tahliye sebebidir; bu durumda dava, kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır.
Kiracının kısmi ödemesi önce hangi borca sayılır?
Türk Borçlar Kanunu’na göre borçlu, faiz veya gider borcu bulunan bir borç için yaptığı kısmi ödemeyi alacaklının rızası olmadan anaparaya mahsup edemez. Bu nedenle kısmi ödemeler kural olarak önce işlemiş faiz ve giderlere, ardından anaparaya sayılır. Taraflar arasında farklı bir anlaşma varsa o dikkate alınır. Hesaplamada bu sıranın gözetilmesi toplam alacağı etkiler.
Kira alacağı davası hangi mahkemede açılır?
Kira ilişkisinden doğan alacak davaları kural olarak sulh hukuk mahkemesinde görülür. Dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Yetkili mahkeme, davalının yerleşim yeri ve kanunda öngörülen diğer yetki kurallarına göre belirlenir. Eryaman ve Etimesgut’taki taşınmazlara ilişkin davalar çoğunlukla Ankara Batı Adliyesi’nde yürütülür; somut yetki durumu ayrıca değerlendirilmelidir. Dava değeri nispi harcın hesabında esas alınır.
Kira alacağı hesaplanırken güvence bedeli düşülür mü?
Kira sözleşmesi devam ederken güvence bedeli kural olarak kira borcuna mahsup edilmez; sözleşme sona erdiğinde kiraya verenin alacaklarıyla birlikte değerlendirilir. Sözleşme sona ermişse, ödenmeyen kira ve varsa diğer alacaklar güvence bedeliyle karşılaştırılarak net alacak bulunabilir. Güvence bedelinin nasıl yatırıldığı ve iadesine ilişkin kanun hükümleri de dikkate alınmalıdır. Hesaplama araçta güvence düşülmeden yapılır.