Kira sözleşmesinin yenilendiği dönemde kiraya verenin ne kadar artış isteyebileceği, kiracı ile ev sahibi arasında en sık yaşanan anlaşmazlıklardan biridir. Aşağıdaki araç, mevcut kira bedelini ve yenileme ayını esas alarak Türk Borçlar Kanunu’na göre uygulanabilecek yasal azami artışı hesaplar. TÜFE verileri araçta güncel olarak tutulur; sonucu sözleşmenizdeki artış hükmüyle birlikte değerlendirin.
Kira artış hesaplama aracı nasıl kullanılır?
Araç, konut veya çatılı işyeri kiranızın yenilenen dönemde yasal olarak en fazla ne kadar artırılabileceğini, 12 aylık TÜFE ortalamasını esas alarak hesaplar. TÜFE verileri araçta güncel olarak tutulur. Hesaplama için şu adımları izleyin:
- Mevcut aylık kira bedeli: Kira sözleşmenizde yazan veya son artıştan sonra ödemekte olduğunuz aylık kirayı girin. İşyeri kiralarında sözleşmede brüt bedel yazıyorsa brüt tutarı kullanın. Kira ödemelerini banka üzerinden yapıyorsanız son dekont da bu tutarı doğrular.
- Kira yenileme ayı: Kira döneminizin başladığı ayı seçin. Bu bilgi kira sözleşmesinin “kira başlangıç tarihi” bölümünde yer alır. Örneğin sözleşme 15 Mart’ta başladıysa, her yıl Mart ayında yeni kira dönemi başlar.
- Yıl: Artışın uygulanacağı yılı seçin. Araç, yenileme ayından önceki aya ait 12 aylık TÜFE ortalamasını otomatik olarak uygular.
- Sözleşmedeki artış oranı (varsa): Sözleşmenizde “yıllık %25 artış” gibi sabit bir oran yazıyorsa, sonuçla karşılaştırın. Sözleşmedeki oran yasal sınırdan düşükse sözleşmedeki oran uygulanır.
- Sonuç: Araç, uygulanan TÜFE oranını, artış tutarını ve yasal azami yeni kira bedelini gösterir.
Hesaplamadan önce kira sözleşmesinin bir örneğini, kira ödeme dekontlarını ve varsa önceki yıllardaki artışlara ilişkin yazışmaları elinizin altında bulundurmanız önerilir.
Kira artışının hukuki dayanağı: TBK m.344
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin belirlenmesi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde düzenlenmiştir. Bu maddeye göre tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.
Taraflar artış konusunda bir anlaşma yapmamışsa kira bedeli, aynı sınırı geçmemek koşuluyla hâkim tarafından kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Yani sözleşmede artış hükmü olmasa bile kiraya veren, kira tespit davası yoluyla yasal sınır içinde bir artış talep edebilir.
Konut kiraları için bir dönem uygulanan geçici %25 sınırı 2024 yılının ortasında sona ermiştir. Bu nedenle güncel yenilemelerde konut ve çatılı işyeri kiralarında esas ölçü 12 aylık TÜFE ortalamasıdır. 2024 ortasından önce yapılan artışlarla bugünkü artışlar karşılaştırılırken, o dönemde konutlar için uygulanan geçici sınırın etkisi de hesaba katılmalıdır.
Beş yıllık süre ve yabancı para kiraları
- Beş yıl kuralı: Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hâkim tarafından TÜFE’deki değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Bu şekilde belirlenen kira, sonraki yıllarda yine TÜFE sınırına göre artırılır.
- Yabancı para kiraları: Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, kural olarak beş yıl geçmedikçe bedelde değişiklik yapılamaz. Yabancı para üzerinden kira kararlaştırılmasına ilişkin ayrıca sınırlayıcı düzenlemeler bulunduğundan bu sözleşmeler ayrıca incelenmelidir.
Kira artışı nasıl hesaplanır?
Formül şöyledir: Yeni kira = Mevcut kira × (1 + 12 aylık TÜFE ortalaması ÷ 100). Kullanılacak oran, kira döneminin yenilendiği aydan bir önceki aya ait 12 aylık ortalama değişimdir. Örneğin kira Mart ayında yenileniyorsa, TÜİK’in Şubat ayı için açıkladığı 12 aylık ortalama değişim esas alınır.
TÜİK bülteninde aynı ay için birden fazla oran yayımlanır: aylık değişim, yıllık değişim ve 12 aylık ortalamalara göre değişim. Kira artışında kullanılacak gösterge yalnızca sonuncusudur. Yıllık değişim oranını kullanmak, hem kiracı hem kiraya veren aleyhine hatalı sonuçlara yol açabilir.
Sözleşmede yasal sınırdan daha düşük bir oran kararlaştırılmışsa düşük oran uygulanır. Daha yüksek bir oran kararlaştırılmışsa, sözleşme tamamen geçersiz olmaz; artış yasal sınıra indirilerek uygulanır.
Örnek kira artışı hesaplamaları
Aşağıdaki örneklerde kullanılan TÜFE oranları yalnızca örnek için varsayılmıştır; gerçek oran araçta otomatik uygulanır.
Örnek 1: Sözleşmede TÜFE oranında artış hükmü
Aylık kira 20.000,00 TL ve ilgili ay için 12 aylık TÜFE ortalaması %40 varsayılsın. Yasal azami yeni kira 20.000,00 × 1,40 = 28.000,00 TL olur; artış tutarı 8.000,00 TL’dir.
Örnek 2: Sözleşmedeki oran yasal sınırdan düşük
Aylık kira 15.000,00 TL, sözleşmedeki artış oranı %25, varsayılan TÜFE ortalaması %35 olsun. Sözleşmedeki oran daha düşük olduğundan yeni kira 15.000,00 × 1,25 = 18.750,00 TL olur.
Örnek 3: Sözleşmedeki oran yasal sınırdan yüksek
Aynı kira için sözleşmede %60 artış yazdığını ve TÜFE ortalamasının yine %35 olduğunu varsayalım. Artış yasal sınıra indirilir ve yeni kira 15.000,00 × 1,35 = 20.250,00 TL olur. Kiracının %60 oranında ödeme yapması gerekmez.
| Senaryo | Mevcut kira | Sözleşme oranı | Varsayılan TÜFE | Uygulanan oran | Yeni kira |
|---|---|---|---|---|---|
| Örnek 1 | 20.000,00 TL | TÜFE | %40 | %40 | 28.000,00 TL |
| Örnek 2 | 15.000,00 TL | %25 | %35 | %25 | 18.750,00 TL |
| Örnek 3 | 15.000,00 TL | %60 | %35 | %35 | 20.250,00 TL |
Örnek 4: Birkaç yıl üst üste artış
10.000,00 TL ile başlayan bir kira, varsayılan oranlarla ilk yenilemede %40, ikinci yenilemede %30, üçüncü yenilemede %25 artırılsın. Kira sırasıyla 14.000,00 TL, 18.200,00 TL ve 22.750,00 TL olur. Her yılın artışı, bir önceki yılın kira bedeli üzerinden hesaplanır.
Artışın yıllık etkisini görmek de karar vermeyi kolaylaştırır. Örnek 1’deki 8.000,00 TL’lik aylık artış, bir kira yılı boyunca 8.000,00 × 12 = 96.000,00 TL ek ödeme anlamına gelir. Kiracılar bütçe planlaması yaparken, kiraya verenler ise depozito ve sözleşme şartlarını güncellerken bu yıllık tutarı dikkate alabilir.
Kira artışı ile ilgili şartlar ve istisnalar
- TBK m.344 konut ve çatılı işyeri kiralarına uygulanır. Arsa, bahçe veya çatısız alan kiralarında genel hükümler ve sözleşme belirleyicidir.
- Sözleşmede artış hükmü yoksa kiraya veren tek taraflı artış yapamaz; artış ancak anlaşmayla veya kira tespit davasıyla belirlenebilir.
- Kiracı, yasal sınır içinde kalan ve sözleşmeye dayanan artışı ödemekle yükümlüdür.
- Kira sözleşmesinin yazılı olmaması artış hakkını ortadan kaldırmaz; ancak başlangıç tarihi ve bedelin ispatı zorlaşır.
Kira tespit davası, süreler ve arabuluculuk
Taraflar yeni dönem kirası üzerinde anlaşamazsa, kira bedeli kira tespit davasıyla belirlenir. Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesine göre, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce dava açılırsa veya bu süre içinde kiraya veren yazılı bildirimde bulunarak kira bedelinin artırılacağını kiracıya bildirmişse, mahkemenin belirleyeceği kira bu yeni dönemin başlangıcından itibaren uygulanır. Yazılı bildirim süresinde yapılmışsa dava yeni kira döneminin sonuna kadar açılabilir ve karar yine dönemin başından itibaren uygulanır. Kira tespit davası her zaman açılabilir; ancak bu koşullar sağlanmazsa karar, kural olarak bir sonraki kira döneminden itibaren hüküm doğurur.
1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Kira tespit davası da bu kapsamdadır. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesinde dava açılabilir. Sürelerin hesaplanmasında hukuki süre hesaplama aracından yararlanabilirsiniz.
Artış farkının ödenmemesi, tek başına her zaman tahliye sebebi oluşturmaz. Ancak bir kira yılı içinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı ihtara sebep olunması, kanunda öngörülen tahliye sebeplerinden biridir. Ödenmeyen kira ve farklar için kira alacağı hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Kira artışı nasıl bildirilir ve uygulanır?
Kira artışında en çok sorun, artışın sözlü olarak istenmesi ve hangi tutarın ödendiğinin sonradan kanıtlanamamasından doğar. Hem kiraya veren hem kiracı açısından şu sıranın izlenmesi, ileride doğabilecek anlaşmazlıkları azaltır:
- Yenileme ayından önce TÜİK’in ilgili ay için açıkladığı 12 aylık ortalama oranı kontrol edin ve yeni kirayı bu aracı kullanarak hesaplayın.
- Kiraya veren, yeni kira bedelini ve dayanağını yazılı olarak (noter ihtarnamesi, iadeli taahhütlü mektup veya ispat edilebilir elektronik yazışma) kiracıya bildirsin.
- Kiracı, bildirilen artışın yasal sınır içinde kalıp kalmadığını kontrol etsin; sınırın aşıldığını düşünüyorsa itirazını yazılı olarak iletsin.
- Yeni kira bedeli üzerinde anlaşma sağlanırsa bunu sözleşmeye ek bir protokolle veya karşılıklı yazışmayla kayıt altına alın.
- Anlaşma sağlanamazsa, otuz günlük süreyi kaçırmadan arabuluculuk başvurusu ve gerekirse kira tespit davası yolunu değerlendirin.
Kira sözleşmesinin yenilenmesiyle birlikte yeni bir sözleşme imzalanıyorsa, kira sözleşmeleri için binde 1,89 oranında damga vergisi doğabileceğini de unutmayın; tutarı damga vergisi hesaplama aracıyla görebilirsiniz. Diğer kira hesaplamaları için hesaplama araçları sayfasına göz atabilirsiniz.
Sık yapılan hatalar ve dikkat edilecek noktalar
- Yıllık TÜFE değişimini kullanmak: kira artışında esas alınan oran 12 aylık ortalamaların değişimidir.
- Yanlış ayın oranını almak: yenileme ayından bir önceki ayın oranı kullanılmalıdır.
- Yasal sınırı aşan artışı ödemek: fazla ödemenin geri istenmesi gündeme gelebilir; ödemeleri banka üzerinden yapmak ve açıklamaya ilgili dönemi yazmak ispatı kolaylaştırır.
- Otuz günlük süreyi kaçırmak: kira tespit davası veya yazılı bildirim geç yapılırsa artış bir sonraki döneme kayabilir.
- Arabuluculuğu atlamak: doğrudan açılan kira tespit davası dava şartı yokluğundan reddedilebilir.
- İşyeri kiralarında brüt ve net bedeli karıştırmak: artışın hangi bedel üzerinden yapılacağı sözleşmede açıkça yazılmalıdır; yeni brüt kira için kira stopajı hesaplama aracına bakabilirsiniz.
Eryaman, Etimesgut ve Ankara’da kira artışı uyuşmazlıkları
Eryaman, Elvankent, Etimesgut ve Sincan, konut ve işyeri kira ilişkilerinin yoğun olduğu yerleşim bölgeleridir. Bu bölgelerde kira artışı, beş yıllık süre dolduktan sonra kiranın yeniden belirlenmesi ve artış farklarının ödenmemesi en sık karşılaşılan konular arasındadır.
Eryaman ve Etimesgut, Ankara Batı Adliyesi yargı çevresindedir. Bu bölgedeki taşınmazlara ilişkin kira tespit, kira alacağı ve tahliye davaları sulh hukuk mahkemelerinde görülür ve dava öncesi zorunlu arabuluculuk başvurusu da bu adliyenin arabuluculuk bürosu üzerinden yapılabilir. Başvuru için kira sözleşmesi, tapu kaydı veya taşınmaz bilgileri, ödeme dekontları, varsa ihtarname ve emsal kira bedellerini gösteren ilanlar hazırlanmalıdır. Eryaman’daki büro olarak kira ilişkilerine dair genel bilgileri kira ve tahliye hukuku sayfasında paylaşıyoruz.
Bu sayfadaki açıklamalar ve aracın verdiği sonuç genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki görüş yerine geçmez. Somut olayın özelliklerine, sözleşmeye ve güncel mevzuata göre sonuç farklılık gösterebilir. Sorularınızı iletişim sayfası üzerinden iletebilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
2026 yılında ev sahibi kiraya en fazla ne kadar zam yapabilir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında artış, kira döneminin yenilendiği aydan önceki aya ait 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemez. Konut kiraları için uygulanan geçici %25 sınırı 2024 ortasında sona erdiğinden, güncel yenilemelerde bu ortalama esas alınır. Sözleşmede daha düşük bir oran yazıyorsa o oran uygulanır. Güncel oran, araçta yenileme ayına göre otomatik olarak gösterilir.
Kira artışında hangi ayın TÜFE oranı kullanılır?
Kira yenileme tarihinden bir önceki aya ait 12 aylık ortalama TÜFE değişimi esas alınır. Örneğin sözleşme Eylül ayında yenileniyorsa, TÜİK’in Ağustos ayı için açıkladığı 12 aylık ortalama oran kullanılır. Aylık veya yıllık değişim oranı ile 12 aylık ortalama farklı göstergelerdir; birbirine karıştırılmamalı ve TÜİK bülteninde doğru satıra bakılmalıdır. Araç doğru oranı otomatik olarak uygular.
Kiracı TÜFE oranındaki artışı kabul etmezse ne olur?
Yasal sınır içindeki artış, sözleşmede artış hükmü bulunuyorsa kiracıyı bağlar. Sözleşmede hüküm yoksa veya taraflar anlaşamazsa kiraya veren önce arabulucuya başvurur, anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesinde kira tespit davası açarak yeni bedelin belirlenmesini isteyebilir. Artış farkının ödenmemesi tek başına her zaman tahliye sebebi oluşturmaz. Ancak ödenmeyen fark, kira alacağı olarak ayrıca talep edilebilir.
Beş yılı dolduran kira sözleşmesinde kira nasıl belirlenir?
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde kira bedeli, hâkim tarafından TÜFE değişimi, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hakkaniyete uygun şekilde belirlenebilir. Bu durumda artış TÜFE oranıyla sınırlı kalmayabilir. Bu şekilde belirlenen kira, sonraki yıllarda yine TÜFE sınırına göre artırılır. Dava öncesinde arabuluculuk zorunludur.
Sözleşmede artış oranı yazmıyorsa kira artırılabilir mi?
Sözleşmede artış hükmü yoksa kiraya veren yeni dönem için tek taraflı artış yapamaz. Taraflar anlaşabilir; anlaşamazlarsa kiraya veren kira tespit davası açabilir. Bu davada hâkim, TÜFE sınırını aşmamak koşuluyla kiralananın durumunu dikkate alarak kirayı hakkaniyete göre belirler. Artışın yeni dönemden itibaren uygulanması için süreler önemlidir. Dava öncesinde arabulucuya başvurmak dava şartıdır.
Kira tespit davası ne zaman açılmalı?
Mahkemenin belirleyeceği kiranın yeni dönemin başından itibaren uygulanabilmesi için davanın yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılması veya bu süre içinde kiracıya yazılı artış bildiriminde bulunulup davanın yeni dönemin sonuna kadar açılması gerekir. Bu koşullar sağlanmazsa karar bir sonraki dönem için hüküm doğurur. Dava öncesinde arabulucuya başvurmak dava şartıdır.
Yasal sınırın üzerinde ödediğim kirayı geri alabilir miyim?
Yasal sınırı aşan kısım için ödenen fazla bedelin geri istenmesi gündeme gelebilir. Bunun için ödemelerin hangi dönem için ve ne tutarda yapıldığının dekontlarla ispatlanması gerekir. Ödemenin ihtirazi kayıtsız yapılmış olması veya taraflar arasındaki ayrı anlaşmalar sonucu etkileyebilir. Bu tür taleplerde de dava öncesinde arabuluculuk başvurusu yapılmalıdır. Taleplerin zamanaşımı süreleri içinde ileri sürülmesi de önem taşır.