İşyeri kiralayan şirketler ve esnaflar, mülk sahibine yaptıkları kira ödemelerinden gelir vergisi stopajı keserek vergi dairesine yatırmakla yükümlüdür. Sözleşmede kiranın brüt mü net mi yazıldığı, hem kiracının toplam maliyetini hem de mülk sahibinin eline geçecek tutarı doğrudan etkiler. Aşağıdaki araç, %20 stopaj oranına göre brütten nete ve netten brüte kira hesaplaması yapar.
Kira stopajı hesaplama aracı nasıl kullanılır?
Araç, işyeri kiralarında uygulanan %20 gelir vergisi stopajına göre brüt kira, stopaj tutarı ve kiraya verenin eline geçecek net kira arasındaki ilişkiyi iki yönlü hesaplar. Kullanım adımları şöyledir:
- Hesaplama yönünü seçin: Sözleşmede brüt kira yazıyorsa “brütten nete”, taraflar kiraya verenin eline geçecek net tutar üzerinde anlaştıysa “netten brüte” seçeneğini kullanın. Bu bilgi kira sözleşmesinin bedel maddesinde yer alır.
- Kira tutarını girin: Aylık kira bedelini yazın. Yıllık peşin ödeme yapılıyorsa yıllık tutarı da girebilirsiniz; oran aynı kalır.
- Sonucu okuyun: Araç brüt kirayı, %20 stopaj tutarını ve net kirayı ayrı satırlarda gösterir. Kiracı net tutarı kiraya verene öder, stopaj tutarını ise beyan ederek vergi dairesine yatırır.
- Kontrol edin: Sonuçları, önceki aylarda yapılan ödeme dekontları ve muhtasar beyanname kayıtlarıyla karşılaştırın. Önceki ödemelerde farklı bir yöntem uygulanmışsa bunun nedeni araştırılmalıdır.
Hesaplama için kira sözleşmesi, kira ödeme dekontları, kiraya verenin kimlik ve vergi bilgileri ile kiracının muhtasar beyanname dökümleri temel belgelerdir. Kiraya veren tarafında ise tapu kaydı ve yıllık beyanname bilgileri önem taşır.
Kira stopajı nedir? Hukuki dayanak
Kira stopajı, kiraya verenin kira gelirine ilişkin gelir vergisinin, kira ödemesi sırasında kiracı tarafından kesilerek vergi dairesine yatırılmasıdır. Dayanağı 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 94. maddesidir. Bu maddeye göre vergi kesintisi yapmakla yükümlü olanlar, gayrimenkul sermaye iradı niteliğindeki kira ödemelerinden %20 oranında kesinti yapar.
Bu düzende vergi, kira gelirini elde eden kiraya verene aittir; kiracı ise kesinti yapıp yatırmakla yükümlü vergi sorumlusudur. Kesilen vergi, kiracının verdiği muhtasar ve prim hizmet beyannamesiyle beyan edilip ödenir.
Uygulamada “stopaj”, “tevkifat” ve “vergi kesintisi” kavramları aynı anlamda kullanılır. Bu yöntemin amacı, verginin gelir elde edildiği anda kaynağında tahsil edilmesidir. Bir taşınmazın hem konut hem işyeri olarak kullanıldığı karma durumlarda, örneğin bir dairenin büro olarak da kullanılması halinde, stopaj yükümlülüğü kiracının sıfatına ve taşınmazın fiili kullanımına göre değerlendirilir. Bu tür durumlarda kullanım amacının sözleşmede açıkça yazılması, hem vergisel hem hukuki uyuşmazlıkların önüne geçer.
Kimler stopaj kesmek zorundadır?
- Ticaret şirketleri (anonim, limited şirketler gibi)
- Ticari kazancı bilanço veya işletme esasına göre belirlenen esnaf ve tacirler
- Serbest meslek erbabı (avukat, doktor, mali müşavir, mimar gibi)
- Kamu idare ve müesseseleri, dernek ve vakıfların iktisadi işletmeleri gibi kanunda sayılan diğer kesinti yükümlüleri
Kesinti yükümlüsü olmayan gerçek kişiler, örneğin konut kiralayan bir aile, stopaj kesmez. Basit usulde vergilendirilen küçük esnafın durumu ise kural olarak farklıdır; kesinti yükümlülüğünün bulunup bulunmadığı mali müşavirle teyit edilmelidir.
Stopaj uygulanmayan durumlar
- Kiraya veren şirket veya ticari işletme ise kira bedeli fatura ile tahsil edilir, stopaj yerine KDV uygulanır. KDV tutarını görmek için KDV hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
- Gerçek kişiler arasındaki konut kiralarında stopaj kesilmez; kiraya veren geliri, şartları oluşmuşsa yıllık beyannameyle kendisi beyan eder.
- Gerçek kişi kiraya verenin, ticari işletmesine dahil olmayan bir işyerini kiraya vermesi KDV’den istisna olduğundan bu kiralamada KDV değil stopaj gündeme gelir.
Kira stopajı nasıl hesaplanır?
- Brütten nete: Stopaj = Brüt kira × 0,20; Net kira = Brüt kira − Stopaj = Brüt kira × 0,80
- Netten brüte: Brüt kira = Net kira ÷ 0,80; Stopaj = Brüt kira − Net kira
Netten brüte hesapta yaygın bir hata, net tutarın %20’sini ekleyerek brüte ulaşmaya çalışmaktır. Örneğin net 16.000,00 TL’nin %20’si eklenirse 19.200,00 TL bulunur; oysa doğru brüt tutar 16.000,00 ÷ 0,80 = 20.000,00 TL’dir. Aradaki 800,00 TL’lik fark, eksik stopaj yatırılmasına yol açar.
Sözleşmede brüt mü net mi yazılmalı?
Brüt kira yazılan sözleşmede kiraya verenin eline stopaj düşüldükten sonra kalan tutar geçer. Net kira yazılan sözleşmede ise stopaj yükü fiilen kiracı tarafından üstlenilmiş olur. Bu ayrım; yıllık artış hesabında, depozito tutarında ve ileride açılabilecek kira alacağı takiplerinde hangi bedelin esas alınacağını belirler. Sözleşmede yalnızca “aylık kira” yazıyor ve niteliği belirtilmiyorsa uyuşmazlık çıkabilir; bu nedenle bedelin brüt mü net mi olduğunun açıkça yazılması önerilir.
Örnek kira stopajı hesaplamaları
Aşağıdaki tutarlar yöntemi göstermek için seçilmiş yuvarlak örneklerdir.
Örnek 1: Brüt kira üzerinden hesap
Sözleşmede aylık brüt kira 25.000,00 TL yazıyor olsun. Stopaj 25.000,00 × 0,20 = 5.000,00 TL’dir. Kiracı kiraya verene 20.000,00 TL öder, 5.000,00 TL’yi vergi dairesine yatırır.
Örnek 2: Net kira üzerinden anlaşma
Bir şirket, dükkân sahibiyle aylık net 16.000,00 TL kira konusunda anlaşmış olsun. Brüt kira 16.000,00 ÷ 0,80 = 20.000,00 TL, stopaj 20.000,00 − 16.000,00 = 4.000,00 TL olur. Şirketin aylık toplam kira maliyeti 20.000,00 TL’dir.
Örnek 3: Yıllık tablo ve damga vergisi
Aylık brüt kirası 30.000,00 TL olan bir yıllık işyeri kira sözleşmesinde yıllık tutarlar aşağıdaki gibidir. Kira sözleşmesi ayrıca binde 1,89 oranında damga vergisine tabidir; sözleşmede bir yıllık kira bedeli esas alınırsa damga vergisi 360.000,00 × 0,00189 = 680,40 TL olur.
| Kalem | Aylık | Yıllık |
|---|---|---|
| Brüt kira | 30.000,00 TL | 360.000,00 TL |
| Stopaj (%20) | 6.000,00 TL | 72.000,00 TL |
| Kiraya verene ödenen net kira | 24.000,00 TL | 288.000,00 TL |
| Kira sözleşmesi damga vergisi (binde 1,89) | — | 680,40 TL |
Damga vergisinin farklı sözleşme türleri için hesabını damga vergisi hesaplama aracında görebilirsiniz.
Örnek 4: Kira artışından sonra stopaj
Aylık brüt kirası 20.000,00 TL olan bir işyerinde, yenileme döneminde %30 artış uygulandığını varsayalım (oran yalnızca örnek için varsayılmıştır). Yeni brüt kira 20.000,00 × 1,30 = 26.000,00 TL olur. Stopaj 26.000,00 × 0,20 = 5.200,00 TL, kiraya verene ödenecek net kira 20.800,00 TL’dir. Artış brüt bedele uygulandığında net kira da aynı oranda (%30) artar; ancak sözleşmede net bedel üzerinden artış öngörülmüşse, önce net kira artırılır ve brüt tutar yeniden hesaplanır.
Kira yıllık veya altı aylık peşin ödeniyorsa stopaj, ödemenin yapıldığı tarihte toplam tutar üzerinden kesilir ve o dönemin beyannamesiyle yatırılır. Peşin ödeme yapılan sözleşmelerde ödeme planının sözleşmeye açıkça yazılması, hem stopaj hem de ileride doğabilecek iade talepleri bakımından netlik sağlar.
Kiracı için stopaj kontrol listesi
- Kiraya verenin gerçek kişi mi şirket mi olduğunu ve taşınmazın işyeri mi konut mu olarak kullanıldığını belirleyin.
- Kendinizin kesinti yükümlüsü olup olmadığını (şirket, bilanço veya işletme esasına tabi esnaf, serbest meslek erbabı) mali müşavirinizle teyit edin.
- Sözleşmedeki bedelin brüt mü net mi olduğunu kontrol edin; gerekirse ek protokolle netleştirin.
- Her ödemede stopajı kesin, net tutarı kiraya verenin banka hesabına dönem açıklamasıyla gönderin.
- Kesilen stopajı ilgili dönemin beyannamesinde kiraya veren adına gösterin ve süresinde ödeyin; kiraya verenin talebi halinde kesinti bilgisini paylaşın.
Kiraya veren açısından beyan ve mahsup
Stopaj kesilmiş olması, kiraya verenin vergisinin tamamen ödendiği anlamına gelmez. Kiraya veren gerçek kişi, işyeri kira gelirini kanunda belirlenen şartlar oluştuğunda yıllık gelir vergisi beyannamesiyle beyan eder. Beyanname üzerinden hesaplanan vergiden, yıl içinde kiracı tarafından kesilen stopaj tutarları mahsup edilir. Mahsup sonrası ödenecek vergi kalabilir veya fazla kesilen tutarın iadesi gündeme gelebilir.
Paylı mülkiyetteki taşınmazlarda her malik, kira gelirini kendi payı oranında beyan eder. Kiracının stopaj kesintisini her malik adına ayrı ayrı göstermesi, maliklerin mahsup işlemlerini kolaylaştırır.
Süreler, sorumluluk ve uyuşmazlıklar
Kesinti yükümlüsü kiracı, stopajı ilgili dönemin muhtasar ve prim hizmet beyannamesiyle süresinde beyan edip ödemelidir. Stopajın hiç kesilmemesi, eksik kesilmesi veya geç yatırılması halinde vergi sorumlusu olan kiracı hakkında vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi gündeme gelebilir. Bu nedenle kira ödemelerinin tarihleri ile beyanname dönemleri birlikte takip edilmelidir.
Kiracı stopajı kestiği halde vergi dairesine yatırmamışsa, kiraya veren mahsup imkânını kaybedebilir ve taraflar arasında uyuşmazlık doğabilir. Kira ödenmemesi halinde başlatılacak icra takibinde veya açılacak davada hangi tutarın (brüt ya da net) istenebileceği, sözleşmeye ve stopajın yatırılıp yatırılmadığına göre değerlendirilmelidir. Ödenmeyen kira dönemlerini kira alacağı hesaplama aracıyla çıkarabilirsiniz. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava öncesinde arabulucuya başvurmak dava şartıdır.
Kiracı değiştiğinde veya taşınmaz el değiştirdiğinde de stopaj yükümlülüğü yeniden değerlendirilmelidir. Örneğin taşınmazı gerçek kişiden satın alan bir şirket kiraya veren konumuna geçerse, aynı kira ilişkisinde stopaj yerine faturalı tahsilat ve KDV gündeme gelir. Tersine, kiracı şirketin yerine gerçek kişi bir kiracı geçerse stopaj yükümlülüğü sona erebilir. Bu değişikliklerin sözleşmeye ek protokolle yansıtılması, ödeme ve beyan süreçlerinde karışıklığı önler.
Sık yapılan hatalar ve dikkat edilecek noktalar
- Net tutara %20 ekleyerek brüte ulaşmak: doğru yöntem, net tutarı 0,80’e bölmektir.
- Sözleşmede bedelin niteliğini yazmamak: brüt ve net ayrımı yazılmazsa artış, depozito ve icra hesaplarında tartışma doğar.
- Kira artışını yanlış bedele uygulamak: yıllık artış oranının brüt bedel üzerinden mi net bedel üzerinden mi uygulanacağı netleştirilmelidir. Yasal sınırı kira artış hesaplama aracıyla kontrol edebilirsiniz.
- Kiraya veren şirketken stopaj kesmek: bu durumda fatura ve KDV uygulanır.
- Stopajı kesip yatırmamak: kiracı, vergi sorumlusu olarak ceza ve faizle karşılaşabilir.
- Dekont açıklamasını boş bırakmak: ödemenin hangi döneme ait olduğunu yazmak ileride ispatı kolaylaştırır.
Eryaman, Etimesgut ve Ankara’da işyeri kiraları
Eryaman, Etimesgut ve Sincan’da faaliyet gösteren dükkân, ofis, muayenehane ve depo kiracıları arasında şirketler ve serbest meslek erbabı da bulunduğundan, bölgedeki işyeri kiralarının birçoğunda stopaj yükümlülüğü gündeme gelir. Kira sözleşmesindeki brüt-net ayrımı, stopaj yükümlülüğü ve artış hükümleri, ileride doğabilecek kira alacağı ve tahliye uyuşmazlıklarında belirleyici olabilir.
Eryaman ve Etimesgut, Ankara Batı Adliyesi yargı çevresindedir; bu bölgedeki taşınmazlara ilişkin kira alacağı ve tahliye davaları sulh hukuk mahkemelerinde görülür. Vergisel konularda mali müşavirinizle, sözleşme ve uyuşmazlık süreçlerinde ise hukuki destekle birlikte hareket etmek yararlı olur. Eryaman’daki büro olarak kira ilişkilerine dair genel bilgileri kira ve tahliye hukuku sayfasında paylaşıyoruz. Diğer araçlar için hesaplama araçları sayfasına bakabilirsiniz.
Bu sayfadaki açıklamalar ve aracın verdiği sonuç genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki veya mali görüş yerine geçmez. Somut olayın özelliklerine, sözleşmeye ve güncel mevzuata göre sonuç farklılık gösterebilir. Sorularınızı iletişim sayfası üzerinden iletebilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Kira stopajını kim öder, kiracı mı ev sahibi mi?
Vergi hukuku açısından vergi, kira gelirini elde eden mülk sahibine aittir; ancak kesip vergi dairesine yatırma yükümlülüğü vergi sorumlusu olan kiracıdadır. Kiracı, brüt kiradan %20 stopajı keserek kalan net tutarı mülk sahibine öder ve stopajı muhtasar beyannameyle yatırır. Ekonomik yükün kimde kalacağı ise sözleşmede kiranın brüt mü net mi kararlaştırıldığına bağlıdır.
Kira stopaj oranı 2026’da yüzde kaç?
Gelir Vergisi Kanunu’nun 94. maddesine göre vergi kesintisi yapmakla yükümlü kiracıların işyeri kira ödemelerinden yaptığı stopaj oranı %20’dir. Brüt kiranın %20’si stopaj olarak vergi dairesine yatırılır, kalan %80 kiraya verene ödenir. Oranın ileride değişmesi halinde güncel oran araçta uygulanır; sonuçlar yine de mali müşavirle teyit edilmelidir. Konut kiralarında gerçek kişiler arasında stopaj uygulanmaz.
Konut kiralarında stopaj kesilir mi?
Gerçek kişi kiracının gerçek kişi mülk sahibinden kiraladığı konutlarda stopaj kesilmez; mülk sahibi kira gelirini, şartları oluşmuşsa yıllık beyannameyle kendisi beyan eder. Stopaj uygulaması esas olarak şirketlerin, ticari işletmelerin ve serbest meslek erbabının kiraladığı işyerlerinde gündeme gelir. Bir şirketin çalışanına konut olarak kiraladığı taşınmazlar ise ayrıca değerlendirilmelidir. Konut kira geliri için yıllık istisna tutarı her yıl yeniden belirlenir.
Netten brüte kira nasıl hesaplanır?
%20 stopaj oranında brüt kira, net kiranın 0,80’e bölünmesiyle bulunur. Örneğin net 12.000 TL kira için brüt tutar 15.000 TL, stopaj ise 3.000 TL’dir. Net tutara yalnızca %20 eklemek hatalı sonuç verir ve eksik stopaj yatırılmasına yol açar. Hesaplama aracı bu işlemi otomatik yapar ve brüt, stopaj ve net tutarları ayrı ayrı gösterir.
Kiraya veren şirketse stopaj uygulanır mı?
Kiraya veren kurumlar vergisi mükellefi bir şirket veya ticari işletme ise kira bedeli fatura ile tahsil edilir ve bu ödemelerde kural olarak stopaj kesilmez; bunun yerine KDV hesaplanır. Gerçek kişinin ticari işletmesine dahil olmayan bir işyerini kiraya vermesinde ise KDV istisnası nedeniyle stopaj uygulanır. Somut durum için mali müşavirle değerlendirme yapılması önerilir.
Kiracı stopajı yatırmazsa ne olur?
Stopaj yükümlülüğü vergi sorumlusu olan kiracıya ait olduğundan, kesilmeyen veya yatırılmayan stopaj için vergi dairesi kiracı hakkında vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi uygulayabilir. Kiraya veren ise yıllık beyannamesinde bu tutarı mahsup edemeyebilir. Bu durum taraflar arasında alacak uyuşmazlığına dönüşebilir; dekontlar ve beyanname dökümleri ispat bakımından önemlidir. Kiraya veren, vergi dairesinden kendi adına yapılan kesintileri sorgulayabilir.
Kesilen stopaj yıllık beyannamede ne olur?
Kiraya veren gerçek kişi, işyeri kira gelirini şartları oluştuğunda yıllık gelir vergisi beyannamesiyle beyan eder. Beyanname üzerinden hesaplanan gelir vergisinden, yıl içinde kiracının kesip yatırdığı stopaj tutarları mahsup edilir. Mahsup sonrasında ödenecek vergi kalabilir veya fazla ödenen kısım iade konusu olabilir. Beyan sınırları ve istisnalar her yıl güncellenir. Paylı mülkiyette her malik kendi payına düşen geliri ve stopajı beyan eder.