Eryaman Kira ve Tahliye Avukatı

Kira ilişkisi, gündelik hayatta en sık kurulan hukuki ilişkilerden biridir ve taraflar arasındaki anlaşmazlıklar çoğu zaman kira bedeli, kira artışı, tahliye, depozito ve kiralananın durumu etrafında yoğunlaşır. Eryaman, Etimesgut, Elvankent ve Sincan gibi konut yoğunluğu yüksek bölgelerde hem kiracıların hem de kiraya verenlerin bu konulardaki hak ve yükümlülüklerini doğru bilmesi, uyuşmazlık çıkmadan önce bile önem taşır. Bu sayfada kira ve tahliye uyuşmazlıklarının kapsamını, dava türlerini, sürecin işleyişini, süreleri ve ön şartları genel hatlarıyla bulabilirsiniz.

Kira Hukukunun Kapsamı ve Sık Karşılaşılan Uyuşmazlıklar

Konut ve çatılı işyeri kiraları, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) kira sözleşmesine ilişkin hükümleriyle düzenlenir. Bu hükümlerin önemli bir kısmı kiracıyı koruyucu niteliktedir; bu nedenle sözleşmeye yazılan her kayıt, kanuna aykırıysa geçerli sayılmayabilir. Uygulamada en sık karşılaşılan uyuşmazlıklar şunlardır:

• Kira bedelinin ödenmemesi veya geç ödenmesi
• Yıllık kira artış oranı ve kira bedelinin yeniden belirlenmesi
• Kiraya verenin kendisi veya yakınları için konut ya da işyeri gereksinimi
• Yazılı tahliye taahhüdüne dayalı tahliye talepleri
• Taşınmazın satılması sonrasında yeni malikin tahliye talebi
• Kiralananın özenle kullanılmaması, komşulara saygı yükümlülüğüne aykırılık
• Depozito (güvence bedeli) iadesi ve tahliye sonrası hasar bedeli
• Aidat, yan giderler ve ortak gider paylaşımı
• Kiracının kiralananı izinsiz olarak başkasına kiralaması

Bu uyuşmazlıkların bir kısmı dava yoluyla, bir kısmı icra takibiyle, önemli bir kısmı da dava öncesinde zorunlu arabuluculuk aşamasında konuşulur. Hangi yolun izleneceği, talebin niteliğine ve elde bulunan belgelere göre değişir.

Kira ve Tahliye Davası Türleri

Kiracının Temerrüdü Nedeniyle Tahliye

Kiracı, kira bedelini veya yan giderleri zamanında ödemezse kiraya veren, TBK 315. madde çerçevesinde yazılı olarak süre verip bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında verilecek süre en az otuz gündür. Süre içinde ödeme yapılmazsa fesih ve tahliye gündeme gelir. Aynı sonuca, kira alacağı için başlatılan ve tahliye talebini de içeren icra takibiyle de ulaşılabilir.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye

TBK 352. maddeye göre kiracı, bir kira yılı içinde veya bir kira yılından daha kısa süreli kiralarda kira süresi içinde kira bedelini ödememesi nedeniyle iki kez haklı olarak yazılı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ilgili kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açabilir. Bu davada ihtarların içeriği, tebliğ tarihleri ve ödeme tarihleri belirleyici rol oynar.

Yazılı Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye

Kiracının belirli bir tarihte kiralananı boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmesi hâlinde, bu tarihte boşaltma yapılmazsa kiraya veren taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde dava açabilir veya icra yoluna başvurabilir. Taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması gerekir; teslimle aynı anda imzalatılan taahhütnamelerin geçerliliği sıkça tartışma konusu olur.

Gereksinim, Yeniden İnşa ve Yeni Malik Nedeniyle Tahliye

TBK 350. madde, kiraya verenin kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa ve kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarım gerekiyorsa tahliye davası açılmasına imkân tanır. TBK 351. madde ise kiralananı sonradan edinen yeni malike, gereksinim hâlinde edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek şartıyla dava açma imkânı verir. Gereksinimin gerçek, samimi ve sürekli olması aranır.

On Yıllık Uzama Süresinin Dolması

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak kural olarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak TBK 347. maddeye göre on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verilebilir.

Kira Bedelinin Tespiti ve Uyarlanması

TBK 344. madde kira bedelinin belirlenmesini düzenler. Konut ve çatılı işyeri kiralarında artış oranı, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla belirlenir. Beş yıldan uzun süreli kiralarda ve beş yıldan sonra yenilenen kira yıllarında ise kira bedeli; hâkim tarafından endeks değişimi, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Kira tespit davası, yeni kira döneminden en az otuz gün önce açılırsa veya bu süre içinde yazılı bildirim yapılmışsa, tespit edilen bedel yeni dönem başından itibaren geçerli olur.

Kira Alacağı, Depozito ve Hasar Uyuşmazlıkları

Ödenmeyen kira bedelleri için alacak davası veya icra takibi yoluna gidilebilir. Tahliye sonrasında depozitonun iadesi, kiralanandaki olağan kullanımı aşan hasarlar ve ödenmemiş yan giderler de ayrı uyuşmazlık konusu olabilir. Olağan kullanımdan doğan yıpranmalar için kiracı sorumlu tutulamaz. Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli, kanun gereği üç aylık kira bedelini aşamaz ve para olarak verilmişse vadeli bir tasarruf hesabına yatırılması öngörülür. Uygulamada bu kurala her zaman uyulmadığı için depozitonun nasıl ve ne zaman ödendiğini gösteren belgelerin saklanması, ileride çıkabilecek tartışmalarda belirleyici olabilir.

Kira ve Tahliye Uyuşmazlıklarında Süreç Adım Adım

1. Kira sözleşmesi, ödeme kayıtları, yazışmalar ve varsa ihtarnameler bir araya getirilir; uyuşmazlığın hangi tahliye sebebine veya hangi talebe dayandığı belirlenir.
2. Gerekiyorsa noter aracılığıyla ihtarname veya bildirim gönderilir; bu aşamada kanunda öngörülen sürelere dikkat edilir.
3. Talep, dava şartı arabuluculuk kapsamındaysa yetkili adliyedeki arabuluculuk bürosuna başvurulur ve arabuluculuk görüşmeleri yapılır.
4. Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa anlaşma belgesi düzenlenir; anlaşma sağlanamazsa son tutanakla birlikte dava açılır.
5. Dava dilekçesi, deliller ve tanık listesiyle birlikte görevli ve yetkili mahkemeye sunulur; harç ve gider avansı yatırılır.
6. Ön inceleme, keşif ve bilirkişi incelemesi (özellikle kira tespit davalarında emsal araştırması) ile tanık dinlenmesi gibi aşamalar tamamlanır.
7. Karar sonrasında kanun yollarına başvuru imkânı değerlendirilir; tahliye kararının infazı icra müdürlüğü aracılığıyla gerçekleştirilir.

Gerekli Belgeler

• Yazılı kira sözleşmesi (yoksa kira ilişkisini gösteren diğer belgeler)
• Kira ödemelerini gösteren banka dekontları
• Noter ihtarnameleri ve tebliğ şerhleri
• Varsa yazılı tahliye taahhüdü
• Tapu kaydı ve taşınmaz satın alınmışsa edinme tarihini gösteren belge
• Gereksinim iddiasını destekleyen belgeler (ör. mevcut konutun kira sözleşmesi, iş yeri değişikliği, aile durumu)
• Taraflar arasındaki mesajlaşma ve e-posta yazışmaları
• Kiralananın teslim ve tahliye anındaki durumunu gösteren fotoğraf ve tutanaklar
• Kimlik bilgileri ve varsa vekâletname

Süreler, Zamanaşımı ve Zorunlu Arabuluculuk

Kira hukukunda süreler çoğu zaman hak düşürücü niteliktedir; kaçırılması durumunda o kira dönemi için dava hakkı ortadan kalkabilir. Bu nedenle tahliye sebebine göre öngörülen bir aylık dava açma süreleri, ihtar ve bildirim süreleri dikkatle hesaplanmalıdır. Sürelerin takviminden emin olmak için hukuki süre hesaplama aracından yararlanılabilir; ancak somut olaydaki başlangıç tarihi ayrıca değerlendirilmelidir.

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu kapsamında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartı hâline getirilmiştir. Kira bedelinin tespiti, tahliye ve kira alacağına ilişkin davalar bu kapsamda değerlendirilir. Bununla birlikte icra yoluyla tahliye talepleri gibi bazı yollar bakımından durum farklıdır; hangi talebin arabuluculuk şartına tabi olduğu dosya bazında incelenmelidir. Arabuluculuk sürecinin işleyişine ilişkin ayrıntıları arabuluculuk sayfasında bulabilirsiniz.

İcra Yoluyla Tahliye

Kira alacağı ve tahliye talepleri yalnızca dava yoluyla değil, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nda (İİK) düzenlenen kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesi usulüyle de ileri sürülebilir. Ödenmeyen kira bedelleri için başlatılan takipte kiracıya gönderilen ödeme emrinde, belirtilen süre içinde ödeme yapılmaması hâlinde tahliye talep edileceği ihtar edilir. Kiracı süresi içinde itiraz etmezse ve borcu ödemezse, kiraya veren icra hukuk mahkemesinden tahliye kararı isteyebilir. Kiracı itiraz ederse itirazın kaldırılması ve tahliye talebiyle icra hukuk mahkemesine başvurulabilir. Yazılı tahliye taahhüdüne dayanan talepler de benzer şekilde icra yoluyla ileri sürülebilir. Hangi yolun daha uygun olduğu; belgelerin niteliğine, kiracının itiraz ihtimaline ve arabuluculuk şartına göre değerlendirilir.

Kiracı Açısından Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Kira uyuşmazlıkları yalnızca kiraya verenler için değil, kiracılar için de önemli sonuçlar doğurur. Kiracının, kira bedelini mümkün olduğunca banka aracılığıyla ve açıklama kısmına ilgili ayı yazarak ödemesi, ileride çıkabilecek ihtilaflarda ispatı kolaylaştırır. Kiralananın teslim alındığı andaki durumunun fotoğraflarla ve mümkünse imzalı bir tutanakla kayıt altına alınması, tahliye sırasında depozito ve hasar tartışmalarını azaltır. Kanuna aykırı olarak kira bedeli dışında bir ödeme yükümlülüğü getiren veya kiracı aleyhine düzenlenen bazı sözleşme hükümleri geçersiz sayılabilir. Kiraya verenin tek taraflı olarak elektrik ya da su aboneliğini kapatması, kilidi değiştirmesi gibi kendiliğinden tahliye girişimleri hukuken kabul görmez; tahliye, ancak mahkeme kararı veya icra yoluyla gerçekleştirilebilir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme: Eryaman ve Etimesgut Pratiği

Kira ilişkisinden doğan alacak ve tahliye davalarında, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) uyarınca dava değerine bakılmaksızın kural olarak sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Yetki bakımından genel yetki kuralı davalının yerleşim yeri mahkemesidir; sözleşmenin ifa yeri gibi özel yetki kuralları da somut olaya göre gündeme gelebilir. Eryaman ve Etimesgut, Ankara Batı Adliyesi’nin yargı çevresindedir. Bu nedenle kiralananın ve tarafların bu bölgede bulunduğu dosyalarda dava, arabuluculuk başvurusu ve tahliye kararının icrası çoğunlukla Ankara Batı Adliyesi’ndeki ilgili birimler üzerinden yürür. Yetki konusunda tereddüt bulunan durumlarda, dava açılmadan önce sözleşme hükümleri ve tarafların adresleri birlikte incelenmelidir.

Karşılaştırma Tablosu

Talep	Görevli Mahkeme	Süre / Ön Şart
Temerrüt nedeniyle tahliye	Sulh hukuk mahkemesi	En az 30 gün süreli yazılı ihtar; dava yolunda arabuluculuk
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye	Sulh hukuk mahkemesi	Kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde dava; arabuluculuk
Yazılı tahliye taahhüdü	Sulh hukuk mahkemesi veya icra yolu	Taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay
Yeni malikin gereksinimi	Sulh hukuk mahkemesi	Edinmeden itibaren 1 ay içinde yazılı bildirim; arabuluculuk
Kira bedelinin tespiti	Sulh hukuk mahkemesi	Yeni dönemden en az 30 gün önce dava veya bildirim; arabuluculuk

Masraflar ve Hesaplama Araçları

Kira ve tahliye davalarında başvurma harcı, peşin harç, tebligat ve bilirkişi giderleri gibi kalemler ortaya çıkar. Sulh hukuk mahkemesinde 2026 yılı için maktu başvurma harcı 335,20 TL’dir; nispi harca tabi taleplerde oran binde 68,31 olup başlangıçta bunun dörtte biri peşin alınır. Tahliye davalarında harç, kural olarak bir yıllık kira bedeli üzerinden hesaplanır. Tahmini tutarlar için dava harcı hesaplama, yıllık artış için kira artış hesaplama ve birikmiş borç için kira alacağı hesaplama araçlarını kullanabilirsiniz. Araçların sonuçları yalnızca fikir vermek amaçlıdır; güncel tarifeler ve dosyanın özellikleri kesin tutarı belirler.

Bu Alanda Avukat Desteği Neleri Kapsar?

Kira ve tahliye uyuşmazlıklarında avukat desteği; sözleşmenin ve ihtarların hukuki açıdan incelenmesi, ihtarname ve bildirim metinlerinin hazırlanması, sürelerin takibi, arabuluculuk görüşmelerinde temsil, dava dilekçesinin hazırlanması, delillerin toplanması ve sunulması, keşif ve duruşmaların takibi ile kararın icrası aşamalarını kapsayabilir. Kiracı tarafında ise haksız tahliye taleplerine karşı savunma, kira tespit davalarında emsal itirazları ve depozito iadesi gibi konular öne çıkar. Eryaman ve çevresinde bu tür işlemler, büronun Ankara Batı Adliyesi’ne yakınlığı nedeniyle pratik biçimde takip edilebilir. Kira alacağının icra yoluyla tahsiline ilişkin bilgiler için icra hukuku sayfasına da bakabilirsiniz.

Kapanış Notu

Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amacı taşır ve her somut olay kendi koşulları içinde değerlendirilmelidir. Mevzuat ve tarifeler değişebileceğinden işlem yapmadan önce güncel düzenlemelerin kontrol edilmesi gerekir. Eryaman’daki büroya ilişkin adres ve iletişim bilgilerine iletişim sayfasından ulaşabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Kiracı kirayı ödemezse ne kadar sürede tahliye edilir?

Kesin bir süre vermek mümkün değildir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında önce en az otuz gün süreli yazılı ihtar gönderilir; bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşme feshedilebilir. Ardından arabuluculuk ve dava süreci ya da icra yoluyla tahliye işletilir. Tebligat süreleri, kiracının itirazı, mahkemenin iş yükü ve kanun yolu aşamaları toplam süreyi belirler; dosyanın durumuna göre süre değişir.

Kira tahliye davası açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?

1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Tahliye, kira tespiti ve kira alacağı davaları bu kapsamda değerlendirilir. Arabuluculuk tutanağı olmadan açılan dava usulden reddedilebilir. Bununla birlikte icra yoluyla tahliye gibi bazı yollar bakımından farklı değerlendirme yapılır; talebin niteliği dosya bazında incelenmelidir ve buna göre izlenecek yol seçilmelidir.

Ev sahibi oğlu için evi boşaltmamı isteyebilir mi?

Türk Borçlar Kanunu, kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut gereksinimi bulunması hâlinde tahliye davası açılmasına imkân tanır. Ancak gereksinimin gerçek, samimi ve sürekli olması aranır. Dava, kanunda belirtilen sürelere uyularak açılmalıdır. Gereksinim nedeniyle tahliye edilen konutun haklı sebep olmaksızın belirli süre başkasına kiralanması da kanunda yaptırıma bağlanmıştır.

Tahliye taahhüdü imzaladım, geçerli mi?

Yazılı tahliye taahhüdünün geçerli olması için kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması gerekir. Kira sözleşmesiyle aynı anda, anahtar teslimi öncesinde imzalatılan taahhütnamelerin geçerliliği tartışmalıdır ve uygulamada çoğu zaman bu yönde itirazlar ileri sürülür. Taahhüdün tarihi, kimin tarafından doldurulduğu ve boşaltma tarihinin açıkça yazılıp yazılmadığı gibi hususlar ayrıca incelenmelidir. İcra yoluyla takip başlatılması hâlinde bu itirazlar icra hukuk mahkemesinde de ileri sürülebilir.

Kira artışı en fazla ne kadar yapılabilir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında artış oranı, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Uygulamada bu oran TÜİK tarafından her ay açıklanan veriler üzerinden belirlenir. Beş yıldan uzun süreli kiralarda ise kira bedeli hâkim tarafından hakkaniyete göre yeniden belirlenebilir. Güncel oran için resmî açıklamaların kontrol edilmesi gerekir.

Kira tespit davası ne zaman açılmalı?

Kira tespit davası, yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce açılırsa veya bu süre içinde kiracıya yeni dönemde kiranın artırılacağı yazılı olarak bildirilmişse, belirlenen bedel yeni kira yılının başından itibaren geçerli olur. Bu koşullar sağlanmazsa tespit edilen bedel ancak bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanabilir. Dava öncesinde zorunlu arabuluculuk aşaması da tamamlanmalıdır.

Ev satılırsa yeni malik kiracıyı çıkarabilir mi?

Kira sözleşmesi, taşınmazın satılmasıyla kendiliğinden sona ermez; yeni malik sözleşmenin tarafı hâline gelir. Yeni malik, kendisi veya yakınları için konut ya da işyeri gereksinimi varsa, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirip kanunda öngörülen süre içinde dava açabilir. Gereksinim iddiasının gerçek ve samimi olması bu davalarda da aranır.

Depozitomu ev sahibi iade etmezse ne yapabilirim?

Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun biçimde ve olağan kullanımın ötesinde bir hasar olmaksızın teslim ettiyse depozitonun iadesini talep edebilir. Önce yazılı talepte bulunulması, teslim tutanağı ve fotoğrafların saklanması önemlidir. Uzlaşma sağlanmazsa kira ilişkisinden doğan bu uyuşmazlık için öncelikle arabulucuya başvurulur; anlaşma olmazsa dava yoluna gidilebilir. Kiraya verenin hasar iddiaları da bu süreçte değerlendirilir.

Bu Konudaki Rehber Yazılar

• Kira Artış Oranı 2026: Ev Sahibi ve Kiracı Hakları