Kira Artış Oranı 2026: Ev Sahibi ve Kiracı Hakları
2026 yılında konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira dönemi için uygulanabilecek azami kira artış oranı, bir önceki kira yılında Tüketici Fiyat Endeksi’nin (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Bu oran her ay TÜİK tarafından açıklanır ve kira yılının başladığı aya göre farklılık gösterir. Sözleşmede daha yüksek bir artış yazılı olsa bile, TÜFE oranını aşan kısım kiracıyı bağlamaz; beş yılı dolduran kira ilişkilerinde ise kira tespit davası yoluyla emsal kira bedelleri dikkate alınarak yeni bir bedel belirlenebilir.
Bu yazıda kira artışının hukuki dayanağını, hesaplama yöntemini, ev sahibi ve kiracının hak ve yükümlülüklerini, kira tespit ve tahliye süreçlerini ve Eryaman, Etimesgut ve çevresindeki kira uyuşmazlıklarında izlenen genel yolu bilgilendirme amacıyla ele alıyoruz. Yazıda belirli bir ayın güncel TÜFE oranına yer verilmemiştir; çünkü bu oran her ay değişir ve kira artışı, kira yılınızın başladığı aya ait oran üzerinden hesaplanır.
Kira Artışının Hukuki Dayanağı: TBK 344
Kira artışı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 344. maddesinde düzenlenmiştir. Bu madde konut ve çatılı işyeri kiralarına uygulanır ve özetle şu kuralları öngörür:
- Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında TÜFE’deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.
- Taraflar artış konusunda anlaşmamışsa, kira bedeli hâkim tarafından yine bu oranı geçmemek üzere, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
- Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, yeni kira yılındaki bedel hâkim tarafından TÜFE’deki değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
2022 yılında konut kiralarındaki artışı yüzde 25 ile sınırlayan geçici düzenleme 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir. Bu nedenle 2026 yılında yenilenen kira dönemlerinde, sözleşmede kararlaştırılmış olması koşuluyla, TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranına kadar artış yapılabilir.
Kira Artışı Nasıl Hesaplanır?
Kira artışı hesaplanırken kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır. Kira yılının yenilendiği aydan önceki ay için TÜİK’in açıkladığı on iki aylık ortalamalara göre TÜFE değişim oranı, uygulanabilecek azami orandır.
Adım Adım Hesaplama
- Kira sözleşmesinin başlangıç tarihini ve kira yılının hangi ayda yenilendiğini belirleyin.
- Yenilenme ayından önceki ay için TÜİK’in açıkladığı on iki aylık ortalamalara göre TÜFE değişim oranını tespit edin.
- Sözleşmede kararlaştırılan artış oranı bu orandan düşükse, sözleşmedeki oranı uygulayın; yüksekse TÜFE oranını uygulayın.
- Mevcut aylık kira bedelini (1 + uygulanacak oran) ile çarparak yeni kira bedelini bulun.
- Yeni kira bedelini, yeni kira yılının ilk ayından itibaren ödeyin veya talep edin.
Bu hesaplamayı pratik şekilde yapmak için kira artış hesaplama aracını kullanabilirsiniz. Araç, kira yılınızın başladığı aya göre güncel TÜFE oranını uygulayarak yasal azami artışı ve yeni kira bedelini gösterir.
Örnek Hesaplama (Varsayımsal Oranla)
Aşağıdaki örnekte kullanılan oran gerçek bir TÜFE değeri değildir; yöntemi göstermek için seçilmiş varsayımsal bir orandır.
| Kalem | Tutar / Oran |
|---|---|
| Mevcut aylık kira | 20.000,00 TL |
| Sözleşmedeki artış oranı | %50 |
| Varsayımsal TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranı | %35 |
| Uygulanabilecek azami oran | %35 |
| Yeni aylık kira | 27.000,00 TL |
Bu örnekte sözleşmede yüzde 50 artış öngörülmüş olsa da, TÜFE oranını aşan kısım geçerli olmadığından kiracı yalnızca yüzde 35 oranında artırılmış bedeli ödemekle yükümlüdür. Sözleşmedeki oran TÜFE oranından düşük olsaydı, sözleşmedeki düşük oran uygulanırdı.
Yeni Kira Sözleşmelerinde İlk Kira Bedeli
TBK 344’teki TÜFE sınırı, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artışa ilişkindir. Yeni bir kiracıyla ilk kez sözleşme yapılırken kararlaştırılan başlangıç kira bedeli ise kural olarak tarafların serbest iradesiyle belirlenir. Bu nedenle bir taşınmazın yeni kiracıya önceki kiracının ödediği bedelden daha yüksek bir bedelle kiralanması, tek başına kanuna aykırı değildir. Ancak aynı kiracıyla devam eden ilişkide, yeni bir sözleşme imzalanmış gibi gösterilerek TÜFE sınırının aşılmaya çalışılması, sınırın amacına aykırı düşebilir ve uyuşmazlık konusu olabilir.
Kira Artışı Nasıl Bildirilmeli?
Sözleşmede artış hükmü bulunsa bile, kiraya verenin yeni dönemin başlamasından önce artış talebini ve yeni kira bedelini kiracıya bildirmesi, olası anlaşmazlıkları azaltır. Bildirimin yazılı ve ispatlanabilir şekilde, örneğin noter aracılığıyla veya iadeli taahhütlü posta ile yapılması tavsiye edilir. Kiracı da TÜFE oranını aşan bir talebe itiraz edecekse, itirazını aynı şekilde yazılı olarak iletmeli ve yasal sınır içindeki bedeli ödemeye devam etmelidir. Ödemelerin banka kanalıyla ve açıklamalı olarak yapılması, hangi dönem için ne kadar ödeme yapıldığının ispatını kolaylaştırır.
Ev Sahibinin Hakları
Ev sahibi (kiraya veren), kanunun çizdiği sınırlar içinde kira bedelinin güncellenmesini ve kira bedelinin zamanında ödenmesini talep edebilir. Başlıca hakları şunlardır:
- Sözleşmede kararlaştırılmış olması koşuluyla, yenilenen kira döneminde TÜFE oranına kadar artış talep etmek.
- Sözleşmede artış hükmü yoksa veya kira ilişkisi beş yılı aşmışsa, kira tespit davası açmak.
- Kira bedeli ödenmezse icra takibi başlatmak ve temerrüt koşulları oluştuğunda tahliye talep etmek.
- Kanunda sayılan gereksinim, yeniden inşa veya kiracının yazılı tahliye taahhüdü gibi hâllerde tahliye davası açmak.
Kira Tespit Davası
Kira tespit davası, yeni kira döneminde uygulanacak kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesi için açılır. TBK 345’e göre bu dava her kira dönemi için açılabilir. Mahkemenin belirleyeceği yeni kira bedelinin, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olabilmesi için davanın yeni dönemin başlangıcından en az otuz gün önce açılması veya kiraya verenin bu süre içinde kiracıya yazılı olarak kira bedelinin artırılacağını bildirmiş olması gerekir. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde mahkeme, emsal kira bedellerini de dikkate aldığından bu dava özellikle önem kazanır.
Kiracının Hakları
Kiracı da kanunla korunan haklara sahiptir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının başlıca hakları şunlardır:
- TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşan artışı ödememek.
- Sözleşmede artış hükmü yoksa, mahkeme kararı veya taraflar arasında yeni bir anlaşma olmadan artırılmış bedeli ödemekle yükümlü olmamak.
- Belirli süreli sözleşmelerde, süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşmenin aynı koşullarla bir yıl için uzamış sayılmasından yararlanmak (TBK 347).
- Kanunda sayılan nedenler dışında, yalnızca sözleşme süresinin dolması gerekçesiyle tahliye edilmemek.
Kiracının dikkat etmesi gereken nokta, artış oranına itiraz ederken kira bedelini hiç ödememek yerine en azından yasal sınır içindeki bedeli ödemeye devam etmesidir. Kira bedelinin hiç ödenmemesi, temerrüt nedeniyle tahliye riskine yol açabilir.
Tahliye Hâlleri ve Kira Artışıyla İlişkisi
Kira artışı konusundaki anlaşmazlık tek başına bir tahliye nedeni değildir. Ev sahibinin artış talebinin kabul edilmemesi, kiracının çıkarılması için yeterli sayılmaz. Tahliye ancak kanunda sayılan hâllerde mümkündür:
| Tahliye Nedeni | Kanuni Dayanak | Kısa Açıklama |
|---|---|---|
| Kira bedelinin ödenmemesi (temerrüt) | TBK 315 | Konut ve çatılı işyerinde en az otuz günlük süre verilerek ihtar edilir |
| İki haklı ihtar | TBK 352 | Bir kira yılı içinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı ihtara sebep olunması |
| Yazılı tahliye taahhüdü | TBK 352 | Kiracının belirli bir tarihte tahliye edeceğini yazılı olarak taahhüt etmesi |
| Kiraya verenin veya yakınlarının konut ya da işyeri gereksinimi | TBK 350 | Gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir |
| Yeniden inşa veya esaslı onarım | TBK 350 | Kiralananın kullanımının bu süreçte imkânsız olması gerekir |
| On yıllık uzama süresinin dolması | TBK 347 | Konut ve çatılı işyerinde, sebep gösterilmeksizin bildirimle |
Ödenmeyen kira bedellerini ve işleyen faizi görmek için kira alacağı hesaplama aracından yararlanabilirsiniz. Tahliye süreçlerine ilişkin genel bilgiler için tahliye hukuku sayfamızı inceleyebilirsiniz.
İşyeri Kiralarında Kira Artışı ve Stopaj
TBK 344’teki TÜFE sınırı çatılı işyeri kiraları için de geçerlidir. İşyeri kiralarında ayrıca gelir vergisi stopajı söz konusu olabilir: Kiracı vergi mükellefi ise, kira ödemesi sırasında brüt kira üzerinden stopaj keser ve vergi dairesine yatırır. Bu nedenle işyeri kira sözleşmelerinde bedelin brüt mü net mi kararlaştırıldığının açıkça yazılması önemlidir. Artış hesaplaması, sözleşmede kararlaştırılan bedel türü üzerinden yapılır. Brüt ve net kira arasındaki farkı görmek için kira stopajı hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Zorunlu Arabuluculuk
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu kapsamında, 1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartı hâline getirilmiştir. Kira tespit davası ve sözleşmeden kaynaklanan tahliye davaları bu kapsamdadır. İcra takibi yoluyla yürütülen süreçler ise kendi usul kurallarına tabidir. Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa düzenlenen anlaşma belgesi bağlayıcıdır; sağlanamazsa son tutanakla dava açılabilir.
Kira uyuşmazlıklarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. 2026 yılı için sulh hukuk mahkemesinde maktu başvurma harcı 335,20 TL’dir; davanın türüne göre ayrıca nispi harç ve gider avansı da yatırılır.
Eryaman/Etimesgut’ta Süreç
Eryaman ve Etimesgut, Ankara Batı Adliyesi’nin yargı çevresindedir. Bu bölgedeki bir taşınmaza ilişkin kira tespit veya tahliye uyuşmazlıklarında, zorunlu arabuluculuk aşaması tamamlandıktan sonra açılacak davalar, yetki kurallarına göre genellikle Ankara Batı Adliyesi’ndeki sulh hukuk mahkemelerinde görülür. Arabuluculuk başvurusu da yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır.
Eryaman, Etimesgut, Elvankent ve Sincan gibi yerleşim yoğunluğu yüksek bölgelerde kira artışı uyuşmazlıklarının önemli bir kısmı, kira yılının yenilendiği dönemde ortaya çıkar. Taraflar arasında doğrudan iletişimle çözülemeyen durumlarda yazılı bildirim yapılması, artış talebinin ve itirazın ispatlanabilir olması açısından faydalıdır. Ödenmeyen kira bedelleri için başlatılan icra takipleri ise ilgili icra dairelerinde yürütülür.
Örnek Senaryolar
Senaryo 1: Sözleşmede Yüksek Artış Oranı Var
L, Eryaman’da kiracı olarak oturmaktadır ve kira sözleşmesinde her yıl yüzde 60 artış yapılacağı yazılıdır. Kira yılının yenilendiği aydan önceki ay için açıklanan TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranı bu orandan düşüktür. Bu durumda L, yalnızca TÜFE oranında artırılmış bedeli ödemekle yükümlüdür; aşan kısım geçerli değildir.
Senaryo 2: Beş Yılı Dolan Kira İlişkisi
M, Etimesgut’taki dairesini yedi yıldır aynı kiracıya kiralamaktadır. Kira bedeli her yıl TÜFE oranında artırılmış olsa da çevredeki emsal kira bedellerinin oldukça altında kalmıştır. M, yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce kira tespit davası açarak veya bu süre içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunarak, mahkemenin emsal bedelleri de dikkate alarak yeni bir kira bedeli belirlemesini talep edebilir. Dava öncesinde arabulucuya başvurulması zorunludur.
Senaryo 3: Artışı Kabul Etmeyen Kiracı
N, ev sahibinin TÜFE oranını aşan artış talebini kabul etmez ve kirayı hiç ödememeye başlar. Bu tutum, artış talebi haksız olsa bile N’yi temerrüt nedeniyle tahliye riskiyle karşı karşıya bırakabilir. N’nin, en azından yasal sınır içindeki bedeli ödemeye devam etmesi ve itirazını yazılı olarak bildirmesi daha uygun bir yoldur.
Sık Yapılan Hatalar
- Kira artışını, kira yılının yenilendiği ay yerine takvim yılı başına göre hesaplamak.
- Yıllık TÜFE değişim oranı ile on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını karıştırmak.
- Sözleşmede artış hükmü bulunmadığı hâlde kiracıdan tek taraflı olarak artış talep etmek.
- Artışa itiraz eden kiracının kira bedelini hiç ödememesi.
- Kira tespit davası için yeni dönemden en az otuz gün önceki süreyi ve arabuluculuk aşamasını hesaba katmamak.
- İşyeri kiralarında bedelin brüt mü net mi olduğunu sözleşmede açıkça belirtmemek.
Sıkça Sorulan Sorular
2026 yılında kira artış oranı ne kadar?
Kira artış oranı için yıl boyunca sabit bir rakam yoktur. Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira döneminde uygulanabilecek azami oran, kira yılının yenilendiği aydan önceki ay için TÜİK’in açıkladığı TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Bu oran her ay değiştiği için kira yılınızın başladığı aya göre farklılık gösterir. Kira artış hesaplama aracı, ilgili ayın güncel oranını uygulayarak hesaplama yapar.
Sözleşmede yazan artış oranı TÜFE’den yüksekse ne olur?
TBK 344’e göre tarafların kira artışına ilişkin anlaşmaları, TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazılı olsa bile, bu oranı aşan kısım kiracıyı bağlamaz. Kiracı yalnızca TÜFE oranında artırılmış bedeli ödemekle yükümlüdür. Sözleşmedeki oran TÜFE oranından düşükse, sözleşmede kararlaştırılan düşük oran uygulanır.
Yüzde 25 kira artış sınırı hâlâ geçerli mi?
Hayır. Konut kiralarında artışı yüzde 25 ile sınırlayan geçici düzenleme 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir. Bu tarihten sonra yenilenen kira dönemlerinde, sözleşmede kararlaştırılmış olması koşuluyla, TBK 344’teki genel kural uygulanır ve artış TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranına kadar yapılabilir. Dolayısıyla 2026 yılında yenilenen kira dönemleri için yüzde 25 sınırı uygulanmaz.
Ev sahibi kira artışını kabul etmeyen kiracıyı çıkarabilir mi?
Kira artışı konusundaki anlaşmazlık tek başına tahliye nedeni değildir. Tahliye ancak kira bedelinin ödenmemesi, iki haklı ihtar, yazılı tahliye taahhüdü, gereksinim, yeniden inşa veya on yıllık uzama süresinin dolması gibi kanunda sayılan hâllerde mümkündür. Ancak kiracı artışa itiraz ederken kirayı hiç ödemezse temerrüt nedeniyle tahliye riskiyle karşılaşabilir. Bu nedenle en azından yasal sınır içindeki bedelin ödenmesi önemlidir.
Kira tespit davası ne zaman açılmalı?
Kira tespit davası her kira dönemi için açılabilir. Mahkemenin belirleyeceği yeni bedelin yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olması için davanın yeni dönemin başlangıcından en az otuz gün önce açılması veya kiraya verenin bu süre içinde kiracıya yazılı olarak artış bildiriminde bulunması gerekir. 1 Eylül 2023’ten itibaren kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur; bu süre planlanırken arabuluculuk aşaması da dikkate alınmalıdır.
Eryaman’daki kira uyuşmazlıkları hangi mahkemede görülür?
Kira uyuşmazlıklarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Eryaman ve Etimesgut, Ankara Batı Adliyesi’nin yargı çevresinde yer aldığından, bu bölgedeki taşınmazlara ilişkin kira tespit ve tahliye davaları yetki kurallarına göre genellikle Ankara Batı Adliyesi’ndeki sulh hukuk mahkemelerinde görülür. Dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk aşamasının tamamlanması gerekir ve başvuru yetkili yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır.