Binanız riskli yapı olarak tespit edildiyse veya kat malikleri yeniden yapım için görüşmelere başladıysa, ilk sorulardan biri dönüşümün size ne kadara mal olacağıdır. Aşağıdaki araç, yeni yapının toplam inşaat alanını, metrekare başına maliyeti ve arsa payınızı esas alarak payınıza düşen tahmini yeniden yapım maliyetini hesaplar. Sonuç, müteahhit tekliflerini karşılaştırırken bir başlangıç noktası olarak kullanılabilir.
Kentsel dönüşüm maliyet hesaplama aracı nasıl kullanılır?
Araç, yeni yapılacak binanın toplam inşaat alanını, metrekare başına yapım maliyetini ve ek giderleri esas alarak toplam yeniden yapım maliyetini hesaplar; ardından bu tutarı arsa payınıza göre bölüştürür. Sonuç, kat malikleri toplantısından önce bütçe planlamak ve yüklenici tekliflerini karşılaştırmak için bir başlangıç noktası sağlar. Alanları şu sırayla doldurmanız önerilir:
- Toplam inşaat alanı: Yeni projede yapılabilecek toplam alanı metrekare olarak girin. Bu alan imar durumuna, emsal ve kat yüksekliği kurallarına göre belirlenir; mimari ön proje veya belediyeden alınan imar durumu belgesi yol gösterir.
- Birim inşaat maliyeti: Metrekare başına yapım maliyetini girin. Yüklenici tekliflerinden veya yapı sınıfına göre yaklaşık maliyetlerden yararlanılabilir. Malzeme kalitesi ve otopark, asansör gibi ortak alanlar bu tutarı etkiler.
- Ek giderler: Zemin etüdü, proje, ruhsat, yapı denetim, yıkım, harç ve geçici barınma gibi kalemlerin toplamını girin.
- Arsa payınız: Tapudaki arsa payı ve paydasını girin. Örneğin 120/1000 arsa payı %12’ye karşılık gelir.
- Ek alan talebi (isteğe bağlı): Daha büyük bir daire talep ediyorsanız, ek metrekareyi ve bu alan için uygulanacak birim bedeli girin.
Hesaplama için gerekli belgeler; tapu kaydı ve arsa payı bilgisi, imar durumu belgesi, mevcut yapının onaylı projesi, riskli yapı tespit raporu ve varsa yüklenici teklifleridir. Arsa payının dairelerin büyüklüğüyle orantılı olmadığı binalarda, tapudaki pay oranının mutlaka kontrol edilmesi gerekir.
Kentsel dönüşümün hukuki dayanağı
Kentsel dönüşüm süreci, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve bu kanuna dayanan uygulama yönetmeliği ile düzenlenmiştir. Kanunun amacı, afet riski altındaki alanlarda ve bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsalarda iyileştirme, tasfiye ve yenileme yapılmasıdır. Kat mülkiyetine tabi binalarda ayrıca 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, yüklenici ile yapılan sözleşmelerde ise Türk Borçlar Kanunu’nun eser sözleşmesine ilişkin hükümleri uygulanır.
Süreç hangi aşamalardan oluşur?
- Maliklerden biri veya kanunda yetkili kılınan idare, riskli yapı tespiti için başvurur. Tespit, Bakanlıkça lisanslandırılan kuruluşlar tarafından yapılır.
- Tespit raporu tapu kütüğüne şerh edilir ve maliklere bildirilir. Malikler, bildirimden itibaren kanunda öngörülen kısa süre içinde tespite itiraz edebilir.
- Tespitin kesinleşmesinden sonra malikler, yapının yıkımı ve yeniden yapımı için bir araya gelerek karar alır. Kanun, bu kararların arsa payları oranında en az üçte iki çoğunlukla alınmasını öngörür.
- Karara katılmayan maliklerin payları, kanunda öngörülen usule göre öncelikle diğer maliklere satılabilir.
- Yeniden yapım modeli seçilir, sözleşme imzalanır, ruhsat alınır ve inşaata başlanır.
Kentsel dönüşüm maliyeti nasıl hesaplanır?
Maliklerin maliyeti kendilerinin üstlendiği modelde hesaplama şöyle yapılır: Toplam maliyet = Toplam inşaat alanı (m²) × Birim inşaat maliyeti (TL/m²) + Ek giderler. Payınıza düşen tutar ise Toplam maliyet × Arsa payı oranınız formülüyle bulunur. Ek alan talebi varsa, ek metrekare × ek alan birim bedeli ayrıca eklenir.
- Toplam inşaat alanı: İmar durumuna göre yeni projede yapılabilecek alan; mevcut binadan büyük veya küçük olabilir.
- Birim maliyet: Yapı sınıfı, malzeme kalitesi, deprem yönetmeliği gereklilikleri ve güncel piyasa fiyatları.
- Ek giderler: Zemin etüdü, proje, ruhsat, yapı denetim, yıkım, harçlar ve geçici barınma.
- Kira ve taşınma giderleri: İnşaat süresince başka yerde oturulacaksa bu gider de bütçeye eklenmelidir.
Örnek kentsel dönüşüm maliyet hesaplamaları
Aşağıdaki örneklerde kullanılan birim maliyet, ek gider ve daire değerleri yalnızca örnek için varsayılmıştır; gerçek tutarlar projeye, bölgeye ve piyasa koşullarına göre değişir.
Senaryo 1: Eşit arsa paylı sekiz daireli bina
Yeni projenin toplam inşaat alanı 1.000 m², birim maliyet 20.000,00 TL/m² ve ek giderler 1.000.000,00 TL kabul edilsin. Toplam maliyet 1.000 × 20.000,00 + 1.000.000,00 = 21.000.000,00 TL olur. Arsa payı 1/8 olan her malikin payına 21.000.000,00 ÷ 8 = 2.625.000,00 TL düşer.
İnşaat süresince birim maliyetin %10 arttığı yalnızca örnek için varsayılırsa, birim maliyet 22.000,00 TL/m²’ye, toplam maliyet 1.000 × 22.000,00 + 1.000.000,00 = 23.000.000,00 TL’ye yükselir. Bu durumda her malikin payı 2.875.000,00 TL olur. Maliyet modelinde fiyat artışı riskinin maliklerde kaldığı bu örnekle açıkça görülür; sözleşmede fiyat farkı hesabının nasıl yapılacağının düzenlenmesi bu nedenle önemlidir.
Senaryo 2: Farklı arsa paylı malikler
Aynı binada daire büyüklükleri farklı olduğu için arsa payları da farklı olabilir. Toplam maliyet yine 21.000.000,00 TL iken, farklı paylara sahip bazı maliklerin payına düşen tutarlar şöyle olur:
| Malik | Arsa payı | Oran | Payına düşen maliyet |
|---|---|---|---|
| Büyük daire maliki | 120/1000 | %12 | 2.520.000,00 TL |
| Standart daire maliki | 125/1000 | %12,5 | 2.625.000,00 TL |
| Küçük daire maliki | 80/1000 | %8 | 1.680.000,00 TL |
Küçük daire malikinin 20 m² ek alan talep ettiğini ve ek alan için metrekare başına 25.000,00 TL bedel kararlaştırıldığını varsayalım. Bu durumda ek ödeme 20 × 25.000,00 = 500.000,00 TL olur ve malikin toplam maliyeti 1.680.000,00 + 500.000,00 = 2.180.000,00 TL’ye ulaşır.
Senaryo 3: Maliyet modeli ile kat karşılığı modelin karşılaştırılması
Sekiz malikli bir arsada, yeni projede 1.600 m² inşaat alanı ve 16 daire yapılabildiğini varsayalım. Birim maliyet 20.000,00 TL/m² ve ek giderler 1.400.000,00 TL ise toplam maliyet 33.400.000,00 TL olur; malikler maliyeti kendileri üstlenirse eşit paylı her malik 4.175.000,00 TL öder ve iki daire sahibi olur.
Kat karşılığı modelde ise yüklenici, 16 dairenin sekizini alarak inşaatı kendi kaynağıyla yapar. Yeni dairelerin her birinin piyasa değeri 4.500.000,00 TL kabul edilirse, yükleniciye bırakılan sekiz dairenin toplam değeri 36.000.000,00 TL’dir. Her malik nakit ödemeden bir daire sahibi olur, ancak değeri 4.500.000,00 TL olan ikinci daireden vazgeçer. Bu örnekte kat karşılığı modelin malik açısından örtük maliyeti, maliyet modeline göre 325.000,00 TL daha yüksektir; buna karşılık nakit ihtiyacı, inşaat yönetimi ve maliyet artışı riski yükleniciye geçer.
Yüklenici tekliflerini karşılaştırırken nelere bakılmalı?
- Malike verilecek bağımsız bölümlerin metrekaresi, katı, cephesi ve konumu,
- paylaşım oranının yanında ortak alanların, otoparkın ve depoların nasıl paylaşılacağı,
- taahhüt edilen teslim süresi ve gecikme hâlinde aylık ödenecek tazminat miktarı,
- kullanılacak malzemelerin marka ve sınıfını gösteren ayrıntılı teknik şartname,
- yüklenicinin tamamladığı projeler ve mali durumuna ilişkin belgeler,
- inşaat süresince malikler için kira ödemesi yapılıp yapılmayacağı.
Teklifler bu kriterlere göre aynı tabloya işlendiğinde, yalnızca paylaşım oranına bakarak yapılan karşılaştırmanın yanıltıcı olabileceği görülür. Örneğin daha yüksek paylaşım oranı öneren bir teklif, daha düşük katta veya daha küçük daireler içeriyorsa malik açısından daha az elverişli olabilir.
Geçici barınma ve kira giderleri
Yıkımdan teslime kadar geçen sürede malikler başka bir yerde oturmak zorunda kalır. Bu süre, projenin büyüklüğüne ve ruhsat sürecine göre değişir; gecikmeler toplam kira giderini artırır. Kanun kapsamında hak sahiplerine belirli koşullarla kira yardımı yapılabilmektedir; güncel tutar ve şartlar ilgili idareden öğrenilmelidir. Yükleniciyle yapılan sözleşmede ayrıca kira ödemesi kararlaştırılabilir. Araçtaki hesaplamaya geçici barınma giderinin eklenmesi, toplam maliyetin daha gerçekçi görülmesini sağlar.
Sözleşme ve uygulama bakımından dikkat edilecek noktalar
- Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz devri taahhüdü içerdiğinden resmî şekilde, uygulamada noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır; adi yazılı sözleşme geçerlilik sorunu doğurabilir.
- Sözleşmede teslim süresi, gecikme hâlinde ödenecek tazminat, yapı kalitesi ve malzeme listesi, bağımsız bölümlerin dağılımı ve kat irtifakının ne zaman kurulacağı açıkça yazılmalıdır.
- Yüklenicinin yükümlülüklerini yerine getirmemesine karşı teminat mektubu veya tapu devrinin inşaat ilerlemesine bağlanması gibi güvenceler değerlendirilmelidir.
- Kira yardımının kime ödeneceği ve inşaat süresince malikin kira giderini kimin üstleneceği sözleşmede belirtilmelidir.
- Kanunda belirli işlemler için harç ve vergi istisnaları öngörülmüştür; istisnanın kapsamı işlem bazında kontrol edilmelidir. Genel maliyet için tapu harcı hesaplama ve damga vergisi hesaplama araçlarından yararlanabilirsiniz.
Süreler, itiraz ve dava yolları
Riskli yapı tespitine karşı itiraz süresi kısadır ve tebliğ tarihinden itibaren işler. 6306 sayılı Kanun kapsamında yapılan idari işlemlere karşı idari yargıda dava açma süresi de genel idari dava süresinden daha kısa olarak düzenlenmiştir. Bu nedenle tebligatların düzenli takip edilmesi ve tebliğ tarihlerinin kaydedilmesi büyük önem taşır.
Malikler arasındaki karar alma süreci, karara katılmayan malikin payının satışı ve yükleniciyle yapılan sözleşmenin ifası gibi konularda adli yargıda dava yolu gündeme gelebilir. Kat mülkiyetinden kaynaklanan bazı uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. Yükleniciyle yaşanan gecikme veya ayıp uyuşmazlıklarında ise sözleşme hükümleri ve teslim tutanakları belirleyici olur.
Sık yapılan hatalar
- Yalnızca birim maliyete bakıp proje, ruhsat, yıkım ve kira gibi ek giderleri bütçeye katmamak.
- Daire büyüklüğünü esas alıp tapudaki arsa payını kontrol etmemek.
- Yüklenici tekliflerini, verilen dairelerin konumu ve büyüklüğünü dikkate almadan yalnızca paylaşım oranına göre karşılaştırmak.
- Riskli yapı tespiti ve malik kararlarına ilişkin tebligatları takip etmeyip itiraz sürelerini kaçırmak.
- Noterde düzenleme şeklinde yapılması gereken sözleşmeyi adi yazılı olarak imzalamak.
- İnşaat süresince oluşabilecek fiyat artışlarının kimin tarafından karşılanacağını sözleşmede belirlememek.
Eryaman, Etimesgut ve Ankara’da kentsel dönüşüm
Eryaman, Etimesgut, Batıkent ve Yenimahalle gibi bölgelerde yapı stoğunun yaşı ve zemin özellikleri, dönüşüm kararlarında belirleyici olabilmektedir. Eryaman’daki eski site ve apartmanlarda dönüşüm süreci çoğunlukla bir malikin riskli yapı tespiti başvurusuyla başlar; ardından malik toplantıları ve yüklenici görüşmeleri gelir. Riskli yapı tespiti ve buna bağlı idari işlemler, Bakanlığın il teşkilatı ve ilgili belediyeler nezdinde yürütülür.
Malikler arasında veya yükleniciyle çıkan uyuşmazlıklarda adli yargıda açılacak davalar bakımından Eryaman ve Etimesgut, Ankara Batı Adliyesi yargı çevresinde yer alır. Süreç başlamadan önce tapu kayıtları, imar durumu ve mevcut projenin bir dosyada toplanması, Eryaman’daki malikler için sözleşme müzakerelerini de kolaylaştırır. Hukuki süreçler hakkında genel bilgi için hizmet alanları sayfasını, büro bilgileri için iletişim sayfasını inceleyebilirsiniz.
Bu sayfadaki hesaplama aracı ve açıklamalar genel bilgilendirme amaçlıdır; sonuçlar girilen verilere ve varsayımlara dayanır. Somut olayın özelliklerine, belgelere ve güncel mevzuata göre gerçek tutar ve uygulanacak usul farklılık gösterebilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Kentsel dönüşümde ev sahibi ne kadar öder?
Ev sahibinin ödeyeceği tutar, seçilen modele göre değişir. Maliklerin inşaatı kendilerinin yaptırdığı modelde toplam yapım maliyeti ve ek giderler arsa payı oranında paylaşılır. Kat karşılığı modelde ise malik nakit ödeme yapmaz, ancak arsa payının bir kısmını yükleniciye devreder. Ek alan talebi, kira giderleri ve harçlar da toplam maliyeti etkiler. Araç, payınıza düşen tahmini tutarı gösterir.
Arsa payı kentsel dönüşüm maliyetini nasıl etkiler?
Maliklerin maliyeti kendilerinin üstlendiği modelde toplam maliyet, tapudaki arsa payları oranında paylaştırılır. Örneğin 21.000.000,00 TL’lik maliyette 120/1000 arsa payına sahip malikin payı 2.520.000,00 TL, 80/1000 arsa payına sahip malikin payı 1.680.000,00 TL olur. Arsa payı daire büyüklüğüyle her zaman orantılı olmadığından, hesaplamadan önce tapu kaydının ve pay paydasının kontrol edilmesi önemlidir.
Riskli yapı tespitine itiraz edilebilir mi?
Evet. Riskli yapı tespit raporuna karşı malikler, bildirim tarihinden itibaren kanunda öngörülen kısa süre içinde itiraz edebilir. İtiraz, teknik heyetler tarafından incelenir. Tespite ve buna bağlı idari işlemlere karşı idari yargıda dava açılması da mümkündür; ancak dava açma süresi genel süreden kısadır. Bu nedenle tebligat tarihleri dikkatle takip edilmeli ve süre kaçırılmamalıdır.
Kentsel dönüşüm sözleşmesi noterde mi yapılmalı?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz mülkiyetinin devri taahhüdünü içerdiğinden resmî şekle tabidir ve uygulamada noterde düzenleme şeklinde yapılır. Adi yazılı olarak imzalanan sözleşme, geçerlilik bakımından ciddi sorunlara yol açabilir. Sözleşmede teslim süresi, gecikme tazminatı, yapı kalitesi, bağımsız bölüm dağılımı ve teminatlar ayrıntılı biçimde düzenlenmelidir. İmzadan önce taslağın tüm maliklerce incelenmesi önerilir.
Kentsel dönüşüme katılmayan malik ne olur?
6306 sayılı Kanun’a göre malikler, yeniden yapım kararlarını arsa payları oranında en az üçte iki çoğunlukla alabilir. Karara katılmayan maliklerin payları, kanunda öngörülen usule göre öncelikle diğer maliklere satılabilir. Bu süreçte değer tespiti ve satış usulü kanun ve yönetmelikte düzenlenmiştir. Karara katılmayan malikin itiraz ve dava hakları da ayrıca değerlendirilmelidir.
Kentsel dönüşümde kat karşılığı mı, maliyet modeli mi daha avantajlı?
Kat karşılığı modelde malik nakit ödemez, ancak arsa payının bir kısmını yükleniciye bırakır. Maliyet modelinde ise malik inşaat maliyetini öder, buna karşılık daha fazla bağımsız bölüm veya alan sahibi olabilir. Karşılaştırma için yükleniciye bırakılan dairelerin piyasa değeri ile toplam yapım maliyeti kıyaslanabilir. Nakit durumu, gecikme riski ve inşaat yönetimi yükü de dikkate alınmalıdır.
Kentsel dönüşümde harç ve vergi istisnası var mı?
6306 sayılı Kanun, dönüşüm kapsamında yapılan belirli işlemler için harç ve vergi istisnaları öngörmüştür. Ancak istisnanın uygulanması, işlemin kanun kapsamında yapılmasına ve ilgili şartların sağlanmasına bağlıdır. Her işlem için istisnanın kapsamı ayrıca kontrol edilmelidir. İstisna dışında kalan tapu, noter ve damga vergisi giderleri toplam maliyet hesabına eklenmelidir. İstisna kapsamı işlemden önce ilgili kurumdan teyit edilebilir.